Gröner baut illegal – Baustopp in der Emdener Straße 2
Gröner Immobilie Emdener Straße 2 in Moabit / Illegale Arbeiten – Bauaufsicht verhängt Baustopp / Bezirk für Vorkaufsrecht
Eine Firma aus dem Imperium von Bauunternehmer Christoph Gröner hat selbst verursachten Stress mit einer Anfang des Jahres erworbenen Immobilie im Ortsteil Moabit. Vergangene Woche verhängte die Bauaufsicht von Mitte einen sofortigen Baustopp. Grund: Massive Verstöße gegen den Milieuschutz. Gleichzeitig hat der Bezirk Mitte beschlossen, das Verfahren zur Ausübung des Vorkaufsrechts einzuleiten.
Das Wohn- und Geschäftshaus Emdener Straße 2 liegt im Milieuschutzgebiet „Waldstraße“. Zum Erhalt der Bevölkerungsstruktur und zum Schutz vor Verdrängung (z. B. durch Luxusmodernisierungen) gelten hier besondere Vorschriften. Bauherren müssen vor Modernisierungen zwingend Anträge mit Bauplänen einreichen. Und loslegen können sie erst nach einer Genehmigung durch den Milieuschutz.
Dem Vernehmen nach hat sich eine Gröner Firma daran nicht gehalten. Zu Beginn der Arbeiten in der ersten Augustwoche lag dem Bezirksamt Mitte nicht einmal ein Antrag mit den Bauplänen vor. Trotzdem begannen Bauarbeiter mit Hilfe von Presslufthämmern, einen breiten Durchgang durch eine massive Wand zwischen Wohnzimmer zur Küche zu stemmen, zwei Wohnungstüren zu großen Durchgängen zu verbreitern, alle Durchgänge oben durch massive Stahlträger abzusichern. Eine Wand zwischen Küche und Toilette wurde komplett entfernt.
Offenbar sollte aus zwei bisher separaten Zimmern (im Vorderhaus und Seitenflügel) plus Flur ein riesiger Wohnbereich mit direktem Durchgang zur Küche geschaffen werden. Der illegale Beginn der Arbeiten kann nur einen Grund haben: Offenbar wollte der Bauherr auf die Schnelle vollendete Tatsachen schaffen. Verbunden mit der Hoffnung, dass das dem Bezirksamt verborgen bleibt. Als künftigen Mieter für die seit Jahren leerstehende Wohnung hatte der Bauherr möglicherweise eine zahlungskräftige Klientel im Visier.
Doch das Bezirksamt Mitte kam den illegalen Machenschaften auf die Schliche, konfrontierte die Mitarbeiter der Gröner Firma mit den weder beantragten noch genehmigten Arbeiten. Diese sollen eilig die Übermittlung aller notwendigen Untervlagen zugesagt haben. Offenbar war man auf einen solchen Fall vorbereitet. Die Firma versprach, die Arbeiten ruhen zu lassen, kam mit dieser Selbstverpflichtung offenbar einem Baustopp zuvor.
Nach einer viertägigen Unterbrechung machten sich die Bauarbeiter in der leerstehenden Wohnung wieder ans Werk. Dem Vernehmen nach soll das Bezirksamt „Grünes Licht“ erteilt haben, aber nur für unkritische (nicht genehmigungspflichtige) Arbeiten, wie z. B. das Spachteln von Wänden.
Doch daran hielt sich der Bauherr offensichtlich nicht. Eine weitere Wand wurde entfernt, die Bauarbeiter begannen damit, zwei neue Wände mit Hilfe von Metallprofilen und Rigipsplatten einzuziehen, ehe die Bauaufsicht Mitte vergangenen Woche bei einer Kontrolle vor Ort einen kompletten Baustopp verhängte.
Parallel dazu leitete der Bezirk Mitte ein Verfahren zur Ausübung des Vorkaufsrechts ein. Im dem Beschluss vom 31. August 2021 heißt es, in einer „leerstehenden Wohnung fanden ungenehmigte Grundrissänderungen statt, die darauf schließen lassen, dass erhebliche wohnwertsteigernde Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden sollten. Diese würden dazu führen neues, bisher nicht vorhandenes Klientel anzuziehen.“
Weiter heißt es in dem Beschluss, der Erwerber habe „bereits mehrere Objekte in sozialen Erhaltungsgebieten erkauft und bisher nur in einem Fall und nach hohem Druck die Abwendungsvereinbarung unterzeichnet.“ Es seien auf Grund vorliegender Informationen über den Käufer „erhaltungswidrige Entwicklungen“ zu befürchten, wie Modernisierungen oder Umwandlung in Eigentumswohnungen.
Selbst erwerben kann der Bezirk die Immobilie nicht, er muss innerhalb einer bestimmten Frist einen sog. „geeigneten Dritten“ als Käufer finden aus dem Bereich der städtischen Wohnungsbaugesellschaften oder Genossenschaften.
Soweit der aktuelle Bericht zur Emdener Straße 2. Hier hat die Bauaufsicht Mitte schnell und konsequent gehandelt. Das ist bei anderen Häusern in Moabit leider nicht immer der Fall, wie z. B. der Dachabriss mit verschiedenen Wassereinbrüchen in der Rathenower Straße 23 im Milieuschutzgebiet „Birkenstraße“ zeigt oder die Baumaßnahmen in der Calvinstraße 21 im Milieuschutzgebiet „Thomasiusstraße“, wo die Grundrisse verändert werden, Fußbodenheizungen eingebaut, Balkone vergrößert, was in Milieuschutzgebieten nicht genehmigungsfähig ist. Auch hier wurde gar nicht erst ein Antrag gestellt.
Nachtrag:
Bereits im Herbst wurde in der BVV (MA 3365/V) nachgefragt zu den ungenehmigten Bauarbeiten, Baustopp und Rückbauaufforderung in der Emdener Straße 2.
Eine weitere Anfrage (KA 0014/VI) aus dem Dezember wurde am 19.1.2022 beantwortet (s. Kommentar Nr. 10). Und diese Antwort hat es in sich. Sie zeigt die Schwierigkeiten beim Durchsetzen der milieuschutzrechtlichen Regelungen. Die Überschrift der Anfrage Emdener Straße 2 – Baumaßnahmen im Milieuschutzgebiet nach dem Grundsatz legal, illegal, scheißegal … zeigt genau, um was es hier geht. Nachträglich wurden Anträge zur Genehmigung gestellt. Bei mehreren Begehungen im August und September 2021 wurden die Baumaßnahmen festgestellt, obwohl nur genehmigt wurde, was keine Grundrissänderungen zur Folge hat. Nachdem eine Abwendungsvereinbarung (des Vorkaufs) unterschrieben worden war, wurde der Zutritt zu der umgebauten Wohnung am 14.10.2021 verweigert. Der Zeitablauf der verschiedenen Anträge und Bescheide ist genau aufgelistet. Der Eigentümer legte Mitte Dezember gegen die Versagung der Baumaßnahmen Widerspruch ein. Das bedeutet, dass die Rückbauanordnung erst den Ausgang des Widerspruchverfahrens und eines möglicherweise folgenden Klageverfahrens abwarten muss.
Zu dieser Anfrage jetzt ein neuer Artikel über die Bauarbeiten in der Emdener Straße 2. Bitte dort kommentieren!
Leider kommt es ziemlich häufig vor, dass Modernisierungsmaßnahmen in einzelnen Wohnungen durchgeführt werden, ohne, dass das für Milieuschutz zuständige Stadtplanungsamt Mitte überhaupt davon erfährt.
Hier ein Hinweisartikel für Mieter*innen oder Nachbar*innen, die Bauarbeiten in Milieuschutzgebieten beobachten. So kann der schleichenden Verdrängung entgegengewirkt werden.
https://wem-gehoert-moabit.de/2021/09-bauarbeiten-in-milieuschutzgebieten-was-koennen-mieterinnen-tun/
Auch das MieterMagazin des BMV hat in der November 2021 Ausgabe berichtet:
https://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm1121/in-der-emdener-strasse-2-wird-am-milieuschutz-vorbei-gebaut-112107a.htm
Dazu gab es eine Anfrage in der BVV
https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp?VOLFDNR=10918
(für die Antwort auf MA-3365-V-Emdener-Str klicken!)
Am besten lässt man alles, wie es ist und dann gibts auch keine Probleme mit den Herrschaften vom Amt…
Mit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9.11. kann der Bezirk seine Träume vom Vorkaufsrecht begraben:
https://www.nd-aktuell.de/artikel/1158468.milieuschutz-richter-pulverisieren-vorkaufsrecht.html
@ Hasso Waldner,
Tja, manchmal fragt man sich, ob Gesetze vielleicht absichtlich so geschrieben werden, dass sie bei wortwörtlicher Auslegung ihrem Ziel gar nicht dienen können. In diesem Fall war der „Fehler“ bereits im Vorfeld bekannt und die noch Bundesregierung (SPD-CDU) hat es versäumt in der Reform des Baugesetzbuches die § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB und § 26 Nr. 4 BauGB genauer zu formulieren. Denn, wenn das so bleibt, wie sollte es für Gemeinden überhaupt möglich sein können, die Ziele ihrer Milieuschutzsatzungen, „den Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“, zu erreichen?
https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/staedtebaufoerderung/erhaltungsgebiete/milieuschutzgebiete-492487.php
Das auführliche Urteil des Gerichtes ist noch nicht bekannt (heute abgerufen):
https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BVerwG&Datum=09.11.2021&Aktenzeichen=4%20C%201.20
Alle bisherigen Aussagen beziehen sich auf die Kurzfassung in der Pressemitteilung:
https://www.bverwg.de/de/pm/2021/70
Selbst der Oberbürgermeister von München, Dieter Reiter, hat die bayrische Bauministerin für ihr Veto bei der dem Urteil folgenden Bauministerkonferenz kritisiert. Bayern ist das einzige Bundesland, das das Gesetz nicht ändern will. Zitat: „Mit der bayerischen Blockadehaltung werde den Kommunen, nach Ansicht Reiters, eines der wenigen scharfen Schwerter genommen, um die Verdrängung von Mietern aus angestammten Stadtvierteln zu verhindern“:
https://www.br.de/nachrichten/bayern/immobilien-vorkaufsrecht-reiter-kritisiert-schreyer,SpYrHT4
In Berlin hat sich das Bündnis „Neues Vorkaufsrecht jetzt!“ gegründet, gestern Demo in Neukölln mit Redebeiträgen aus vielen betroffenen Häusern:
https://neues-vorkaufsrecht.jetzt/aktionen/unser-buendnis-und-unsere-forderungen/
Das kommunale Vorkaufsrecht muss schnellstens wieder auf eine rechtssichere Grundlage gestellt werden. Auch wenn das natürlich nicht die einzige notwendige Maßnahme zum Mieter*innenschutz ist, die dringend umgesetzt werden muss, damit die Verdrängung nicht so weiterläuft!
z.B. Verbot von Eigenbedarfskündigungen bei Kauf einer vermieteten Wohnung usw.
Eine Reduzierung der Kappungsgrenze von 15% auf 11% der Nettomiete innerhalb von 3 Jahren, die im Koalitionspapier der neuen Bundesregierung festgeschrieben ist, reicht da nicht!
Hier die dürren Absätze über den Schutz der Mieterinnen und Mieter aus dem Koalitionsvertrag 2021-2025:
„Solange nicht genug bezahlbare Wohnungen gebaut werden, verhindert die Wohnraumknappheit vor allem in Ballungsgebieten, dass sich angemessene Mieten am Wohnungsmarkt bilden können. Daher werden wir die geltenden Mieterschutzregelungen evaluieren und verlängern. In angespannten Märkten werden wir die Kappungsgrenze auf elf Prozent in drei Jahren absenken. Wir verlängern die Mietpreisbremse bis zum Jahre 2029. Wir werden qualifizierte Mietspiegel stärken, verbreitern und rechtssicher ausgestalten. Zur Berechnung sollen die Mietverträge der letzten sieben Jahre herangezogen werden. Wir werden für mehr Transparenz bei den Nebenkostenabrechnungen sorgen.
Für Gemeinden über 100.000 Einwohnerinnen bzw. Einwohnern werden qualifizierte Mietspiegel verpflichtend. Wir werden ein Pilotprojekt starten, um in ausgesuchten Kommunen anhand von Angaben in der Steuererklärung einen Mietspiegel zu erstellen.
Um die Ursachen drohender Wohnungslosigkeit zu beseitigen, werden wir das Mietrecht, insbesondere dort wo Schonfristzahlungen dem Weiterführen des Mietverhältnisses entgegenstehen, evaluieren und entgegensteuern. Wir setzen uns zum Ziel, bis 2030 Obdach- und Wohnungslosigkeit zu überwinden und legen einen Nationalen Aktionsplan dafür auf.“
Seite 91/92
https://www.rbb-online.de/abendschau/videos/20211125_1930/koalitionsvertrag-ampel.file.html/koalitionsvertrag-ampel-2021-2025.pdf
Nach den bisherigen Äußerungen von Frau Giffey (SPD) zum Bauen, Mieten und Enteignen, nach den Ergebnissen der Berliner Koalitionsverhandlungen und da die SPD nun auch noch die Senatsabteilung für Stadtabwicklung führen soll, fürchte ich, dass die Berliner Mieter in den nächsten Jahren nicht viel Positives zu erwarten haben und dass die Stadt jetzt erst recht vielerorts verunstaltet wird.
Wenn die SPD das Amt des Regierenden Bürgermeisters schon unbedingt mit Frau Giffey besetzen möchte, dann hätte dieses nächstwichtigste Amt für die Entwicklung der Stadt in die Hände der B’90/Grünen gehört. Warum haben sich diese hier nicht durchgesetzt? Was für eine Enttäuschung für die Wähler !!
Nochmal zum Vorkaufsrecht:
https://taz.de/Vorkaufsrecht-in-Berlin/!5814822/
Eine ausführliche Anfrage zu den genehmigten oder nicht genehmigten Baumaßnahmen in diesem Haus im Milieuschutzgebiet Waldstraße
https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/ka020.asp?KALFDNR=3733
(auf Antwort vom 19.1.22 klicken!)
Ein neuer Artikel ist erschienen: Baustadtrat räumt indirekt ein: Investor Gröner hat Millieuschutz missachtet
https://moabitonline.de/37543
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