Bebauungsplan Neubau Birkenstraße 1 / Rathenower Straße 63-64
Die Autowerkstatt samt Parkplätzen und Nachbargebäude werden dem Neubau weichen.
Im Juni 2019 wurde auf Immobilenscout24 von der Firma Berlin Sothebys International Realty ein projektiertes 8-stöckiges Wohn- und Gewerbeobjekt „Das Rathenow“ beworben, deren Ausstattungsqualität als Luxus bezeichnet wurde. Das damalige Exposé zum Objekt ist im Archiv des Immobilienportals noch einsehbar. Aus der Visualisierung der von SHSP Architekten Generalplanungsgesellschaft mbH erstellten Gebäudeansicht konnten ortskundige Moabiter*innen schon die Grundstücke erkennen: „Das Rathenow“ soll Ecke Birkenstraße / Rathenower Straße, wo sich derzeit noch eine Autowerkstatt und das nördliche Nachbarhaus befinden, entstehen.
Mit dem für das Grundstück geltenden Planungsrechts des Bebauungsplans II-26 vom 04. Oktober 1963 wurde für die betroffene Fläche des Neubauvorhabens als beschränktes Arbeitsgebiet mit der Zweckbestimmung Tankstelle ausgewiesen. Daher muss für die beabsichtigte Bebauung und Nutzung ein vorhabenbezogener Bebauungsplan, der B-Plan II-26-1VE für dieses Teilgebiet des alten B-Plans aufgestellt werden, um für dieses Teilgebiet neues Planungsrecht zu schaffen. Vom 2. März bis 2. April 2020 liegt nun im Rahmen der sogenannten frühzeitigen Bürgerbeteiligung ein aus 2 Großplakaten verfasster Entwurf »Vorhabenbezogener Bebauungsplan II-26-1VE „Birkenstraße 1“ für das Grundstück Birkenstraße 1 / Rathenower Straße 63-64, im Bezirk Mitte von Berlin, Ortsteil Moabit« aus.
Sie haben die Möglichkeit, sich an der Planung zu beteiligen. Sie können Pläne und Entwürfe einsehen und nach Erläuterung der Ziele, Zwecke und Auswirkungen der Planung Äußerungen hierzu abgeben. Das Anhörungsergebnis wird in die weitere Planung einfließen.
Auslegungsort ist das Bezirksamt Mitte von Berlin, Abt. Stadtentwicklung, Soziales und Gesundheit, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung, Müllerstraße 146, 13353 Berlin, 1. Etage, Zimmer 166. Öffnungszeiten sind vom 2. März bis einschließlich 2. April 2020 während der Dienststunden Montag bis Mittwoch von 8 bis 15 Uhr, Donnerstag von 9 bis 18 Uhr und Freitag von 8 bis 14 Uhr sowie nach telefonischer Vereinbarung (Tel. (030) 9018-45852).
Während des Auslegungszeitraums sind die Unterlagen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan auch im Internet bereitgestellt. Folgende Dokumente sind dort zum Dowonlad bereitgestellt:
B-Plan II-26-1VE, Geltungsbereich (PDF-Dokument, 108.5 kB)
B-Plan II-26-1VE, Informationsplakate (PDF-Dokument, 13.9 MB)
II-26-1VE – Datenschutzerklärung (PDF-Dokument, 27.8 kB)
Ursprüngliche Bebauung vor 1945, Luftbild 1928, Quelle: Geoportal Berlin
Das Gewerbegebäude Rathenower Straße 63, in dem sich derzeit noch die Autowerkstatt befindet und das nördlich angrenzende Gebäude und mit dem Werkstattsgebäude funktional verbunde Gebäude Rathenower Straße 64 – neben Gewerbe sind dort auch Wohnungen, werden abgerissen. Die Neubebauung orientiert sich sich vom Grundstück her an der Grundform der Bebauung vor 1945 mit einer Kopfseite des Gebäudes hin zu einem öffentlichen Platz bis zur Kreuzungsecke. Durch das Bauvorhaben wird die Blockrandbebauung geschlossen und die Straßenzusammenführung Birkenstraße Ecke Rathenower Straße räumlich gefasst.
Visualisierung Vorhaben, Quelle: SHSP Architekten Generalplanungsgesellschaft mbH
Vorgesehen ist eine Mischnutzung von 30 % Gewerbe und ca. 70 % Wohnen. Die Geschosszahl des Neubaus wurde gegenüber der Planung im Exposé vom Sommer 2019 auf 7 Stockwerke reduziert. Bei den Wohnungen soll es sich ausschließlich um Mietwohnungen handeln, von denen etwa 10 % mietpreisgebunden sein werden. An der zur Kreuzungsecke gewandten Kopfseite des Gebäudes wird planungsrechtlich eine gastronomische Nutzung im Erdgeschoss ermöglicht. Abstellmöglichkeiten für Fahrräder und Autos werden im Keller untergebracht, wobei für die Autos ein automatisches Pkw-Parksystem für 16 Stellplätze geplant ist. Mit dem Bebaungsplan werden Festsetzungen zum zulässigen Maß der baulichen Nutzung, den zu begrünenden Flächen und den Tiefgaragenstellplätzen getroffen. Zu dem Bebauungsplan wird ein Durchführungsvertrag nach § 12 Abs. 1 BauGB mit weiteren planerischen Zielsetzungen geschlossen. Konkrete Festlegungen sind den im Internet bereitgestellten Unterlagen nicht zu entnehmen, auch fehlen zum gegenwärtigen Zeitpunkt Unterlagen z.B. zu Umweltbelastungen. Auch ist anscheinend der Umgang mit dem öffentlichen Platz zur Kreuzung hin ungeklärt.
Nachtrag vom 3.3.2020
Da die bei einer Auslegung eines Bebauungsplanentwurfs normalerweise zu findenden grundlegende Kennziffern fehlen, wie H.E. in seinem Kommentar 2 richtig feststellt, ergänzen wir als Information dazu Angaben, die in den Unterlagen der Vorlage des Aufstellungsbeschlusses des Bezirksamts zur Sitzung am 17.12.2019 zu finden sind. Die folgenden Kennziffern sind der Anlage 2 zum Aufstellungsbeschluss entnommen.
Kennziffern:
Fläche des Baugebiets: 1.049 m2
Grundfläche Gebäude: 760 m2
Grundflächenzahl (GRZ): 0,73
Bruttogrundfläche (BGF): 5.340 m2
Anzahl Vollgeschosse: 7
Geschossflächenzahl (GFZ): 5,1
Anzahl Wohnungen: 56
Anzahl Gewerbeeinheiten: 5-14 (je nach Aufteilung)
Fragwürdig ist der Satz in der Anlage 2 zum Aufstellungsbeschluss zur baulichen Dichte: „Die hohen Dichtewerte, die bei Umsetzung der Planung erreicht werden, sind durch die Ecksituation, die sich aus dem spitzen Winkel der beiden aufeinandertreffenden Straßen ergibt, begründet.„
Die Dateien des Aufstellungsbeschlusses vom 17.12.2019 sind zu finden auf der BA Mitte Website Beschlüsse vom 17.12.2019 – 141./V. Sitzung
BA-Vorlage 982/2019, PDF-Dokument (632.9 kB) Beschluss über die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans II 26-1VE „Birkenstraße 1“ für das Grundstück Birkenstraße 1, Rathenower Straße 63-64 im Bezirk Mitte, Ortsteil Moabit und die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 und Behördenbeteiligungen gemäß § 4 Abs. 1 und 2 BauGB
Anlage 1 zur BA-Vorlage 982/2019 B-Plan-II-26-1VE, PDF-Dokument
Anlage 2 zur BA-Vorlage 982/2019 B-Plan-II-26-1VE, PDF-Dokument (671.7 kB) Anlage 3 zur BA-Vorlage 982/2019 B-Plan-II-26-1VE, PDF-Dokument (451.5 kB)
Wenn hier noch jemand Einwände gegen den B’plan machen möchte, dann sollte er auch fordern, dass auch an der Rathenower Straße das oberste Geschoss genauso zurückgesetzt und als Staffelgeschoss ausgebildet wird wie an der Birkenstraße.
Von der Kreuzung sieht dieses Haus sonst so schief und falsch aus wie es nur geht. Außerdem stehen einige Häuser weiter in der Rathenower typische Berliner Altbauten, denen gegenüber der Neubau viel zu hoch wirkt, wenn das oberste Geschoss nicht zurückspringt.
Mit der jetzigen Lösung tut das Bezirksamt nur wieder mal einem Investor einen Gefallen für ein paar lächerliche Quadratmeter mehr vermietbare Wohnfläche. Städtebaulich jedoch wäre es leider voll daneben.
Hier in den Unterlagen zur Beteiligung der Öffentlichkeit und auch im öffentlich einsehbaren Plan scheinen mir die Geschosszahlen und der Umfang der Nutzung zu fehlen (GFZ und GRZ).
In der Regel sind diese eigentlich in Bebauungsplänen enthalten, weil diese sonst nicht einmal das Papier wert sind, auf dem sie abgebildet sind. Wieso fehlen sie hier ? Ist das Maß der Überbauung so hoch, dass man sie lieber nicht nennt?
Das Fehlen dieser Kennziffern in der frühzeitigen Bürgerbeteiligung zu diesem B-Plan ist wirklich äußerst kritikwürdig. Und tatsächlich ist bauliche Dichte sehr hoch. Wir haben daher im heutigen Nachtrag die in den Unterlagen zum Aufstellungsbeschluss vom 17.12.2019 zum B-Plan in der Anlage 2 enthaltenen Daten aufgeführt unter der Annahme, dass diese weiterhin noch stimmen, und die Links zu den öffentlich zugänglichen Dateien des BA-Beschlusses ergänzt.
Man sollte diesen Stadtrat in einem „Offenen Brief“ auffordern, diese Daten nachzutragen und die frühzeitige Bürgerbeteiligung zu wiederholen.
Hier unsere Stellungnahme zu diesem B-Plan:
Die beiden veröffentlichten Plakate, die neben dem Plan des Geltungsbereiches als B-Plan-Entwurf bezeichnet werden, sind unzureichend. Es wird zwar erwähnt, dass Festsetzungen zum „Maß der baulichen Nutzung, zu begrünenden Flächen und der Tiefgaragenplätze“ getroffen werden, wobei nur letztere als konkrete Zahl für PKW quantifiziert werden. Alles andere fehlt!
Aussagen zur Dichte fehlen in den ausliegenden „Unterlagen“ vollständig.
Dem Aufstellungsbeschluss ist eine Dichte von GFZ 5,1 zu entnehmen, was mit dem spitzen Winkel der Ecksituation begründet wird.
Das wollen wir nicht gelten lassen.
Eine 5-6geschossige Blockrandbebauung ist typisch für das Baugebiet – wie in den Unterlagen erwähnt – daher schlagen wir vor, dass das neue Gebäude zur Verringerung der baulichen Dichte auf 6 Geschosse begrenzt wird. Die „Notwendigkeit“ einer Eckbetonung ergibt sich an dieser Stelle nicht.
Wir begrüßen, dass ausschließlich Mietwohnungen entstehen, neben 30% Gewerbeanteil bei einer Gesamt-BGF von 5.340 m². Dem Aufstellungsbeschluss ist zu entnehmen, dass die 70% Wohnanteil ca. 56 Wohnungen ergeben. Davon sollen 10% mietpreisgebundene Wohnungen sein, das wären dann ca. 5-6 Wohnungen. Die 10 % sind vollkommen unzureichend, selbst wenn das kooperative Baulandmodell nicht zur Anwendung kommt. 44% aller Berliner und Berlinerinnen sind WBS-berechtigt (lt. Baulandmodell, S. 12). Gravierender ist jedoch, dass 10 vorhandene Mietwohnungen, die im Bestand dem niedrigen Preissegment zuzuordnen waren, abgerissen werden. Diese müssen bei der Festlegung des Anteils der mietpreisgebundenen Wohnungen berücksichtigt werden – ganz unabhängig vom Baulandmodell. Deshalb ist der Anteil von 10% viel zu niedrig, dazu müssen WENIGSTENS die wegfallenden Wohnungen hinzugerechnet werden.
Auf einen angemessenen Anteil an barrierefreien oder barrierearmen Wohnungen sollte geachtet werden.
Im Bereichsentwicklungsplan von 2004 wurde für das Grundstück Allgemeines Wohngebiet W1 konzipiert, auch daher wäre ein höherer Wohnanteil zu begründen.
Außerdem hegen wir berechtigte Zweifel, dass das Aussehen des Gebäudes zum Gestaltschutzgebiet Stephankiez passt, in dem das Plangebiet liegen soll.
Ein möglichst hoher Anteil an Begrünung ist keine Aussage.
Die Aussagen zu dem Beet an der Straßenecke auf öffentlichem Straßenland sind vollkommen vage. Für den Platz vor dem Haus, auf dem Bäume stehen, sollte im Rahmen des städtebaulichen Vertrages eine Grünplanung erstellt werden unter Einbeziehung der bisherigen pflegenden Bürger und Bürgerinnen sowie der Öffentlichkeit bei größtmöglichem Erhalt der Bestandsbäume mit Berücksichtigung einer Gastronomiefläche als offene einladende Struktur.
Der kleine schmale Innenhof sollte begrünt werden, wobei die Wasserretention berücksichtigt werden muss. Das Dach sollte komplett begrünt werden mit Ausnahme der notwendigen Aufbauten für den Fahrstuhl.
Durch einen Hinweis eines Lesers wurden wir auf einen Fehler in unserer Stellungnahme aufmerksam gemacht. Fälschlicherweise hatten wir das nördlich angrenzende Gebäude mit 10 Wohnungen zum eigentlichen Bauvorhaben durch falsche Ablesung der Hausnummer als Bestandteil des Bauprojekts interpretiert. Dieses Gebäude ist aber als Rathenower Str. 62 nicht Bestandteil des Neubauvorhabens.
Guten Tag,
Wird jetzt da jetzt etwas gebaut oder wird da gebraut? Seit Jahren stehts leer. Ich hätts jetzt seit gut zwei Jahren als Kfz Prüfstelle nutzen können aber man kommt ja an die Verwaltung nicht ran. Wenns jetzt bleibt, so wie es ist, würde ich gerne mich für das Objekt bewerben. Auf eine Antwort würde ich mich freuen.
Mit freundlichen Grüßen,
In der Vorhabenliste des Bezirksamts ist der Vorhabenbezogene Bebauungsplan, um den es in diesem Artikel und auf diesem Grundstück geht, jedenfalls drin:
https://mittemachen-berlin.de/vorhaben/vorhabenbezogener-bebauungsplan-ii-26-1ve/
Aber die dort genannten Zeiten sind vermutlich etwas veraltet:
geplanter Umsetzungszeitraum / Stand: 2020 – 2023
Die Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB folgt voraussichtlich im 2. Quartal 2021.
Falls ich mich nicht täusche, wurde das Grundstück zwischenzeitlich wieder verkauft.
Bitte rufe mal im Stadtentwicklungsamt an, der Verantwortliche ist ganz unten mit Tel. und Mailadresse angegeben. Diese Angaben sind eigentlich immer die wichtigsten in dieser Vorhabenliste.
Man sollte die „DW enteignen“ – Kampagne auf derartige Fälle ausweiten. Als ob dieser Pillen-Konzern seine Forschung nicht auch an einem anderen Standort betreiben könnte.
@ H.E.,
Deine Forderung mag zwar grundsätzlich richtig sein, aber was hat der besagte „Pillen-Konzern“ mit diesem Grundstück zu tun?