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Schwieriges Wort, schwierige Umsetzung

Mehr als 2.000 Verfahren, fast 1.500 Widersprüche, 300 Rechtsstreitigkeiten gibt es beim »Zweckentfremdungsverbotsgesetz« – allein in Mitte

Seit Mai 2014 gilt in Berlin das Zweckentfremdungsverbot. Laut diesem Gesetz sind, sowohl Wohnungsleerstand, der länger als sechs Monate andauert, als auch die Vermietung als Ferienwohnung und andere neue Zweckentfremdung von Wohnraum verboten bzw. genehmigungspflichtig. Vermieter von Ferienwohnungen hatten zwei Jahre die Möglichkeit, einen offiziellen Genehmigungsantrag zu stellen oder die Wohnung wieder regulär zu vermieten.

Davon wurde in ganz Berlin nur ca. 6.000 Mal Gebrauch gemacht, wobei die Anzahl von Ferienwohnungen auf 12.000 bis 25.000 geschätzt wird. In den dreieinhalb Jahren konnten im Bezirk Mitte gerade einmal 300 Wohnungen auf den Wohnungsmarkt zurückgeführt werden. Die Initiative „Wem gehört Moabit?“ hatte Ende November die zuständige Bezirksstadträtin Dr. Sandra Obermeyer (parteilos, für Die Linke) zu einer Informations- und Diskussionsveranstaltung zum Zweckentfremdungsverbot eingeladen, zumal das Gesetz im nächsten Jahr novelliert werden soll.

Das Interesse war groß, etwa 70 Menschen kamen in den Nachbarschaftstreff in der Rostocker Straße. Nach einer Einleitung zum Inhalt des Gesetzes und der geplanten Novelle, berichtete Obermeyer, wie die Bezirksverwaltung arbeitet. Bis Ende 2016 waren aus der Bevölkerung 3.600 Hinweise eingegangen, Begehungen und Internetrecherche der Verwaltung brachten Erkenntnisse in 1.835 Fällen. Nur zehn Mitarbeiter*innen müssen zurzeit 2.133 Verfahren bearbeiten, wobei die genannten Zahlen die Wohnungen einzeln auflisten. 1.831 Genehmigungsanträge wurden gestellt, davon 431 für Leerstand, 1.260 für Ferienwohnungen, 231 für sonstige zweckfremde Nutzung und 9 für Abriss (Stand: 30.9.2017). Die Verwaltung musste feststellen, dass die meisten Widerspruchsverfahren (1.403 von insgesamt 1.430), Ordnungswidrigkeitsverfahren (13 von 14) und Rechtstreitigkeiten (ca. 270 von 313) Ferienwohnungen betreffen (Stand: 31.12.2016). Bei den Rechtsstreitigkeiten geht es zum Teil auch um meherere Wohnungen.

Die Verwaltung sei „mit Herzblut“ dabei, Missbrauch von Wohnraum durch Leerstand und Ferienwohnungen zu ahnden, sagte die Stadträtin. Die Verfahren dauern jedoch oft lange. Bevor ein Bescheid zur „Wiederzuführung“ der Wohnung an den allgemeinen Wohnungsmarkt mit Zwangsgeldandrohung ergehen kann, muss der „Verfügungsberechtigte“ der Wohnung zunächst ermittelt und angehört werden. Bei Widersprüchen sind Widerspruchsbescheide zu fertigen. Alles muss gut begründet sein. Die Abgrenzung ist oft schwierig, es gibt Grauzonen. Viele Ferienwohnungsvermieter haben ihr Angebot auf möblierte Wohnungen für Kurzzeitmieter umgestellt. Dazu nannte Rainer Balcerowiak erschreckende Daten: Ein Drittel der in Berlin vermieteten Wohnungen, in Mitte und anderen Innenstadtbezirken sogar mehr, werden möbliert angeboten, wie der Anfang des Jahres vorgestellte Wohnungsmarktreport aufgezeigt hatte. Schwierig ist der Nachweis auch, wenn längerfristige Mietverträge vorgelegt werden, um eine Ferienwohnungsvermietung zu verschleiern.

Durch dieses langwierige Verfahren und die vielen Gesetzesschlupflöcher entsteht bei Mieter*innen aus den betroffenen Häuser häufig der Eindruck, dass nichts oder wenig passiert, begünstigt durch den Umstand, dass sie nicht „Beteiligte des Verfahrens“ sind und nicht informiert werden.

Das gleiche Bild zeigt sich auch beim Leerstand. Eine schriftliche Anfrage in der Bezirksverordnetenversammlung wurde im September 2017 so beantwortet, dass in 13 von 21 Häusern der Leerstand nicht bekannt sei, aber „im Rahmen der Möglichkeiten ermittelt werde“. Neue Verfahren könnten jedoch wegen Überlastung oft nicht sofort anlaufen. Hier war auch nach einigen Häusern gefragt worden, in denen zwischenzeitlich Modernisierungsmaßnahmen begonnen wurden – was zeigt, dass kaum Zusammenarbeit zwischen Bauamt und Zweckentfremdungsstelle stattfindet. Die Berliner Abendschau fokussierte ihren Bericht auf den bekannten Fall der Calvinstraße 21, wo 9 von 15 Wohnungen schon 6 Jahre lang leer stehen. In der genannten Anfrage hieß es noch im September, dass strittig sei, ob es sich überhaupt um „schützenswerten Wohnraum“ im Sinne des Gesetzes handele – denn der Eigentümer hatte darauf verwiesen, dass die Wohnungen nicht vermietbar seien. Das hat er jedoch durch Entkernung wegen umfangreicher Modernisierungspläne, die schon vor vier Jahren vor dem Landgericht gescheitert waren, selbst verursacht. Das Bezirksamt geht mittlerweile zwar von Wohnraum aus, damit ist aber immer noch nichts gegen den Leerstand gewonnen: denn nun heißt es, die Wohnungen würden saniert. Laut Gesetz muss dafür ein Jahr Leerstand genehmigt werden. Mieter*innen halten das für reine Verzögerungstaktik.

Nach einem kurzen Exkurs mit Beispielen, wie andere europäische Städte mit dem Problem umgehen, wurden in der Diskussion weitere Beispiele von Leerstand genannt, nach gewerblicher Einzelzimmervermietung in WGs gefragt und viele Anregungen gegeben, die nicht direkt mit dem Zweckentfremdungsverbot zusammen hängen, sondern das Steuerrecht oder mietrechtliche Fragen betreffen. Schließlich wurden Vorschläge für die Verbesserung des Gesetzes gesammelt. Hinweise auf den hohen Wert, den das Eigentum im Rechtssystem genießt, wurde der Leitsatz „Eigentum verpflichtet“ entgegengehalten, Regelungen gegen Profitmaximierung mit Wohnraum eingefordert. Ein Teilnehmer mahnte aktives bürgerschaftliches Engagement an und wies auf die aktuelle Telefonaktion des Künstlerkollektivs Peng! bei Spekulanten hin: „Haunted Landlord“, bei der auch die Berlichingenstraße 12 dabei ist.

Auch der „Runde Tisch gegen Gentrifizierung in Moabit“ wird sich weiter mit den Themen beschäftigen, er trifft sich jeden 2. Dienstag im Monat um 19 Uhr in der Lübecker Straße 19 und ist offen für alle Interessierten.

Foto: A. Wilke (KoSP)

Zuerst erschienen (etwas gekürzt) in der „ecke turmstraße„, Nr. 8, dez. 2017 /jan. 2018

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Filmdokumentation der Veranstaltung zum Zweckenetfremdungsverbot vom 29. November 2017:

Einleitung und Vorträge ca. 30 Minuten. Ab Minute 31:52 Beginn der Debatte.
Dokumentation: zweischritte.berlin (unterstützt von der Stadtteilkoordination Moabit West)

Nachtrag 2018:
Das Gesetz wurde im Frühjahr geändert, hier die aktuelle Seite der Senatsverwaltung: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/zweckentfremdung_wohnraum/

Nachtrag 2020:
2 Jahre später wieder eine Veranstaltung zum Zweckentfremdungsverbot mit der jetzigen Stadträtin Ramona Reiser, sie sagt zu mit den Initiativen zum Thema zusammenarbeiten zu wollen. Hier der Bericht vom 13. Dezember 2019 im MieterEcho. Der gleiche Artikel mit Kommentiermöglichkeit bei „Wem gehört Moabit?

Eine Schriftliche Anfrage in der BVV zur Statistik der Zweckentfremdungsverfahren wurde beantwortet (01814/V, auf Antwort vom 2.3.2020 klicken!), ebenso wie eine Mündliche Anfrage zur Zusammenarbeit des Bezirksamts mit den Initiativen (MA 2394/V, Antwort vom 2.3.2020 klicken).

Nachtrag 2021:
Eine hilfreiche Webseite eines Studienprojekts mit kurzem Überblick über die rechtliche Situation: https://zweckentfremdung-in.berlin/

19 Kommentare auf "Schwieriges Wort, schwierige Umsetzung"

  1. 1
    Zeitungsleser says:

    Senat billigt Gesetzesentwurf, der dem Abgeordnetenhaus zur Entscheidung vorgelegt wird:
    https://www.berliner-zeitung.de/berlin/zweckentfremdung-senat-will-eigentuemer-enteignen—mindestens-auf-zeit-29698152

  2. 2
    Zeitungsleser says:

    Das Gesetz wurde im Frühjahr geändert, hier die aktuelle Seite der Senatsverwaltung:
    http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/zweckentfremdung_wohnraum/

    … und Kreuzberg will Vermietung von Leerstand in Riehmers Hofgarten durchsetzen:
    https://www.tagesspiegel.de/berlin/streit-um-leerstehende-wohnungen-friedrichshain-kreuzberg-will-vermietung-anordnen/22668672.html

  3. 3
    Netzgucker says:

    Sogar das Goethe-Institut berichtet über die Studie zu Airbnb:
    https://www.goethe.de/de/kul/mol/dos/liv/21251332.html

  4. 4
  5. 5
    Zeitungsleser says:

    Wissenschaftler belegt die Effekte von Airbnb-Vermietungen auf den Wohnungsmarkt – mehr als die Hälfte der Vermietungen länger als 90 Tage im Jahr, bei 70% werden ganze Wohnungen vermietet – die Daten sind allerdings von 2015:
    https://www.neues-deutschland.de/artikel/1123084.wohnungsmarkt-airbnb-laesst-die-mieten-steigen.html

  6. 6
    Mieter-Aktivist says:

    2 Jahre später wieder eine Veranstaltung zum Zweckentfremdungsverbot mit der jetzigen Stadträtin Ramona Reiser, sie sagt zu mit den Initiativen zum Thema zusammenarbeiten zu wollen:
    https://www.bmgev.de/mieterecho/archiv/2020/me-single/article/zweckentfremdungsverbot-ein-zahnloser-tiger/

  7. 7
    BVV-Beobachter says:

    Hier sind die richtigen Fragen gestellt, die bei der Versammlung im Dezember 2019 leider nicht beantwortet wurden – die Kleine Anfrage (0814/V) ist noch ganz frisch, daher noch nicht beantwortet:
    https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/ka020.asp?KALFDNR=3350

  8. 8
  9. 9

    Zitat aus dem Tagesspiegel Checkpoint:
    „Wohnungen leer stehen zu lassen, ist aus gegebenem Anlass genehmigungspflichtig. Was also wird genehmigt? Drei Beispiele:
    Bandelstraße 30/31, Mitte: Kompletterneuerung des Elektronetzes; neue Sanitäreinrichtungen, neue Fußböden etc. Grundhafte Sanierung der Wohnräume, Wände und Fußbodenbeläge. „Auf Nachfrage erklärten die Eigentümer nunmehr, dass die Wohnungen im derzeitigen Zustand noch nicht vermietet werden können, da das Gebäude im Milieuschutzgebiet liege und (…) nicht im vorgesehenen Umfang gewinnorientiert vermietet werden könne. Es sei dem Eigentümer nicht zuzumuten, einen sehr hohen Investitionsaufwand im Zuge des Mietendeckels durchzuführen.“
    Perleberger Str. 13, Mitte: Es wurden insgesamt für 9 Wohnungen Leerstandsgenehmigungen beantragt und erteilt. „Leerstandsgründe sind Komplexität und Umfang der (Sanierungs-)Maßnahmen im ganzen Haus, finanzielle Restriktionen in Bezug auf die Finanzierung ohne Fremdmittel. Aufwändige Vergabevorbereitungen und Verhandlungen mit den Ausführenden, ständig neue Probleme in der Ausführung sowie Austausch mit Handwerkern.“
    Neuenburger Str. 11, Kreuzberg: „Es gibt aufgrund von umfangreichen Sanierungsarbeiten Leerstand in der Neuenburger Str. Entsprechende Leerstandsanträge wurden vom Eigentümer eingereicht und bis Ende 2020 genehmigt.“ “
    Hier der Link: http://utf.rdir.de/form.do?agnCI=875&agnFN=fullview&agnUID=D.B.CRxK.lnh.BrQ-w.A.LJBzIOCpv-9qLxsrjfVpCMNqrAnhq8C3XuLjYxAxH_7pL9gcnkAFWBxe0ICdLxJuzuEminD9nYAX4J4cqL-_3w

    Dazu gleich noch die beantworteten Schriftlichen Anfragen in der BVV Mitte zur Bandel- und Perleberger Straße:
    https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/ka020.asp?KALFDNR=3353
    https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/ka020.asp?KALFDNR=3354
    bitte jeweils auf 2. Antwort vom 20.2.2020 klicken!

    Das komische ist nur, dass die Antworten nur teilweise mit einer schon 2017 beantworteten Anfrage zusammenpassen:
    https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/ka020.asp?KALFDNR=2689
    auf Antwort klicken (Mitte)
    Wie lange dürfen sich denn Baumaßnahmen hinziehen? Wenn sie denn überhaupt begonnen wurden und nicht was ganz anderes in den Häusern gebaut wurde ….

    Dazu kommen auch noch die beiden Anfragen zur Paulstraße 23 / Flemingstraße 9, in den Kommentaren 16 und 17 bei diesem Artikel zuerst verlinkt:
    https://moabitonline.de/30156
    https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/ka020.asp?KALFDNR=3224
    auf 2. Antwort vom 18.9.2019 klicken!
    https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/ka020.asp?KALFDNR=3348
    auf 2. Antwort vom 17.2.2020 klicken!

    SO GEHT ES EINFACH NICHT WEITER – SONST KANN MAN DAS GANZE ZWECKENTFREMDUNGSVERBOTSGESETZ IN DIE TONNE WERFEN !!

  10. 10

    zu den Kommentaren 7 und 8:
    Die beiden Anfragen sind jetzt beantwortet und auch oben im Nachtrag ergänzt.

  11. 11
  12. 12
  13. 13
    Mieter-Aktivist says:

    Beantwortete Dringlichkeits-Anfrage in der BVV zum Stand des Verfahrens in der Habersaathstraße 40-48, Treuhänder, Beschlagnahmung …. (Drs. 2771/V):
    https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp?VOLFDNR=10324
    auf 2. Antwort vom 12.11.20 klicken!

  14. 14
    Mieter-Aktivist says:

    schon aus dem MieterMagazin Oktober 2021 zum Thema Leerstand:
    https://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm1021/leerstand-von-wohnungen-taktisches-spiel-der-eigentuemer-mit-ueberforderten-aemtern-102122.htm
    Hier heißt es, dass im Bezirk Mitte seit 2014 7.000 leerstehende Wohnungen gemeldet wurden.

  15. 15
  16. 16
    Zeitungsleser says:

    auch schon ein älterer Artikel, aber eine gute Zusammenfassung, warum es so gar nicht klappt mit dem Zweckentfremdungsverbot:
    https://www.bmgev.de/mieterecho/archiv/2021/me-single/article/chance-verpasst/

  17. 17
    Mieter-Aktivist says:

    Das Schneckentempo bei Bearbeitung von Leerstand (Zweckentfremdungsverbotsgesetz) hat in der Perleberger Straße 13 neue Blüten getrieben (auf Antwort vom 3.5.2022 klicken!):
    https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/ka020.asp?KALFDNR=3803

    Hier ist die ganze Geschichte in diesem Haus mal zusammengeschrieben mit Links zu diversen Anfragen:
    https://wem-gehoert-moabit.de/2020/08-kundgebung-gegen-leerstand-perleberger-strasse-13/

  18. 18
    Mieter-Aktivist says:

    Das Bundesverfassungsgericht hat mehrere Vorgänge zum Zweckentfremdungsverbot wieder an das Oberverwaltungsgericht zurücküberwiesen, bei denen es um Ferienvermietung geht. Rechtliche Klärung dauert und dauert und dauert:
    https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2022/bvg22-048.html
    Hier dazu noch einige Erklärungen:
    https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/bundesverfassungsgericht-entscheidet-ueber-ferienwohnungen_84342_408444.html

    Schaut auch in die Webseite dieses Studienprojekts mal rein:
    https://zweckentfremdung-in.berlin/

  19. 19

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