So können Sie mitmachen!

Milieuschutz – keine zu hohen Erwartungen!

Mit etwa 90 Teilnehmerinnen und Teilnehmern war die Heilandskirche in Moabit gut gefüllt, als das Bezirksamt Mitte Anfang Februar zur Informationsveranstaltung über die beiden Moabiter Milieuschutzgebiete einlud. Nach etwa 40 Minuten Powerpoint-Vorträgen zu den notwendigen Gebietsuntersuchungen vor Einführung des Milieuschutzes, zu den geltenden Antrags- und Genehmigungsverfahren und zur Arbeit der Mieterberatung, die in den hinteren Reihen wohl kaum lesbar waren, meldeten sich viele – teilweise auch enttäuschte – Mieterinnen und Mieter zu Wort.

Die Einführung neuer Milieuschutzgebiete im Bezirk Mitte hat außerordentlich lange auf sich warten lassen. Bezirksverordnetenversammlung und Mieterinitiativen bemängelten immer wieder Blockade, Zeitverzögerungen und insbesondere die Weigerung des damals zuständigen Baustadtrats Carsten Spallek (CDU) vorab einen Aufstellungsbeschluss zu erlassen, mit dem bereits vor Einführung des Milieuschutzes z.B. die Umwandlung in Eigentumswohnungen unter Genehmigungsvorbehalt hätte gestellt werden können. Doch seit Mai 2016 sind in Wedding und Moabit fünf neue Soziale Erhaltungs­ver­ord­nungen nach § 172, Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) in Kraft getreten. Da zwischenzeitlich für Berlin auch die Umwandlungsverordnung erlassen wurde, die in Milieuschutzgebieten gilt, erhoffen sich viele Menschen einen echten Schutz vor Verdrängung.

Doch zunächst ging es im Bezirk Mitte weiterhin langsam voran. Erst im Oktober 2016 konnte die Mieterberatung Prenzlauer Berg, die vom Bezirk Mitte für die neuen Gebiete beauftragt wurde, ihre Arbeit aufnehmen – seitdem berät sie regelmäßig montags von 16-18 Uhr und donnerstags von 10-12 Uhr im Stadtteilladen, Krefelder Straße 1a. Die Informationsflyer der Beratung konnten sogar erst Anfang Dezember in die Hausbriefkästen verteilt werden. Der neue Baustadtrat von Mitte, Ephraim Gothe (SPD), der an der Veranstaltung teilnahm, fragte nach, wer von den Anwesenden einen Flyer erhalten habe – es war gut die Hälfte. So ist es nicht verwunderlich, dass sich von Oktober bis Dezember 2016 nur 25 Mieter beraten ließen. Doch ab Januar 2017 habe die Zahl der Beratungen zugenommen, erklärt Anne Klitzing von der Mieterberatung. Christian Kehrt stellte sich als Mieterberater vor Ort vor.

Wo kann Milieuschutz helfen?

Ziel einer Milieuschutzsatzung ist es aus städtebaulichen Gründen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu schützen und zu erhalten. Deshalb müssen sich Eigentümer und Investoren für geplante Rückbauten oder Abrisse von Wohngebäuden sowie für grundsätzliche bauliche Veränderungen (z.B. Grundrissänderungen, Anbau von Fahrstühlen oder Balkonen) vom Bezirksamt besondere Genehmigungen einholen. Luxusmodernisierungen sollen verhindert werden. Doch haben Vermieter, die lediglich den sogenannten „zeitgemäßen Ausstattungsstandard“ herstellen (beispielsweise Bad oder moderne Heizung) oder „energetisch“ sanieren wollen, darauf laut Bundesgesetz einen Anspruch: solche Modernisierungen kann ein Bezirksamt auch mit Milieuschutz nicht verhindern. Allerdings gelten hier als zusätzliches Prüfkriterium die „gebietsspezifischen Verordnungsmieten“. Das Bezirksamt verhandelt bei der Genehmigung der Baumaßnahmen mit den Eigentümern über deren Einhaltung.

Auch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen muss beantragt und genehmigt werden. Allerdings gibt es hier im Baugesetzbuch etliche Ausnahmen, wie Erbfall, Eigenbedarfsnutzung oder Ansprüche, die schon im Grundbuch eingetragen waren. Einer dieser „Ausnahmetatbestände“ ist die Verpflichtung nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung in den ersten sieben Jahren nur an die Mieter zu verkaufen. Doch Mietern, die sich den Kauf nicht leisten können, hilft das überhaupt nicht, zumal sie bislang in Berlin laut Gesetz zehn Jahre vor Eigenbedarfskündigung geschützt sind – und diese Schutzfrist verlängert sich nicht. Dazu erklärte Baustadtrat Ephraim Gothe, dass eine Bundesratsinitiative gestartet werden solle, den entsprechenden Paragraphen im Baugesetzbuch zu streichen. Es sind bereits Anträge zur Umwandlung für mehrere Moabiter Häuser bekannt geworden, wie in der Bandel- oder Rostocker Straße.

In der Veranstaltung kamen viele Fragen auf, von denen einige nicht endgültig beantwortet werden konnten, da der Bezirk erst Erfahrungen sammeln muss. Kritisiert wurde beispielsweise, dass trotz hohem Verdrängungsdrucks der Milieuschutz nicht für Moabit-Süd gilt. Es wurde ein Fall aus der Emdener Straße geschildert, wo der Hauseigentümer im März 2016 eine Modernisierungsankündigung mit 25% Mieterhöhung wegen energetischer Sanierung verschickt habe. Die Baumaßnahmen begannen aber erst im August 2016, als der Milieuschutz bereits in Kraft getreten war. Obwohl diese Modernisierung weder beantragt noch genehmigt war, erhielten die Mieter keine Unterstützung für einen Baustopp.

Eine Mieterin aus der Beusselstraße war wiederum sehr verärgert, dass ihr Haus nur 10 Tage, bevor die Milieuschutz-Satzung in Kraft trat, in Eigentumswohnungen umgewandelt werden konnte. Die Mieter hätten sich schon auf den schon angekündigten Milieuschutz verlassen. Gefragt wurde außerdem, ob in Notfällen das Bezirksamt von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen will und ob genügend Personal für die Bearbeitung der Anträge zur Verfügung steht, denn das Bezirksamt hat nach Abgabe aller benötigter Unterlagen dafür nur einen Monat Zeit. Weiterhin wurde gefragt, wann die Beobachtungsgebiete neu untersucht werden und wie rechtssicher die Verordnungsmieten seien, wenn Hausbesitzer dagegen klagen. Eine Frage zu den aktuellen Mieten in Sozialwohnungen wurde leider nicht beantwortet.

Als weiteres Problem wurde die massiv zunehmende Vermietung von möblierten Zimmern oder Wohnungen in Moabit zur Sprache gebracht. Bereits 37,4% aller Neuvermietungsangebote im Bezirk Mitte entfallen auf dieses Segment. Baustadtrat Gothe versprach das Thema anzugehen und an die zuständige Senatsverwaltung heranzutragen. Nachdem das Bezirksamt auf mehrere Fragen zur energetischen Sanierung erklärt hatte, dass dafür keine Spezialisten bereit ständen, riet eine Teilnehmerin den Mietern sich mit diesen Fragen an die Energieberatung der Verbraucherzentrale zu wenden. Einzelne Fragen konnten am Schluss der Veranstaltung noch mit den Verantwortlichen individuell besprochen werden.

Übrgens hat der Runde Tisch gegen Gentrifizierung bei der Veranstaltung dieses Flugblatt zum Milieuschutz verteilt und wird die Entwicklung weiter kritisch begleiten.

Dieser Text erscheint gekürzt in der neuen „ecke turmstraße„, Nr. 1 feb./märz 2017, die ab Montag, den 20. Februar 2017 verteilt wird.

Informationen zum Milieuschutz (auch zuständige Bezirksamtsmitarbeiter*innen) auf der Webseite des Bezirksamts

Mieterberatung für die Gebiete Waldstraße und Birkenstraße:
Mo 16–18 Uhr, Do 10–12 Uhr im Stadtteilladen, Krefelder Straße 1a
Telefon 443381-29 (auch außerhalb dieser Zeiten)
Mail: team-moabit@mieterberatungpb.de
Mieterinnen und Mieter sollten sich so früh als möglich melden!

25 Kommentare auf "Milieuschutz – keine zu hohen Erwartungen!"

  1. 1
  2. 2
    Susanne Torka says:

    auch die Umwandlungsverordnung greift nicht wirklich:
    http://www.bmgev.de/mieterecho/mieterecho-online/umwandlungsverordnung-begrenzt.html

  3. 3

    Antrag in der BVV zu Sozialplanverfahren bei Herstellung des allgemein üblichen Standards in Substandard-Wohnungen in Milieuschutzgebieten:
    http://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp?VOLFDNR=7914

    und ein weiterer Antrag, sehr sinnvoll! Wer, wenn nicht die städtischen Wohnungsbaugesellschaften, sollten als erste die Verordnungsmieten in Milieuschutzgebieten einhalten (s. Kommentar 1):
    http://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp?VOLFDNR=7872

  4. 4
    Zeitungsleser says:

    Erwrtungsgemäß starke Kritik der Immobilienlobby an Ausweitung des Mileuschutzes in Berlin:
    http://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/immobilien/milieuschutz-berlin-wird-zum-milieuschutzgebiet/19672056.html

  5. 5
    Netzgucker says:

    Hat zwar nix mit Milieuschutz zu tun, aber mit der Mietpreisbremse, da gibt es jetzt die Möglichkeit die Miete überprüfen zu lassen. Bei Erfolg zahlt man die Ersparnis von 4 Monaten:
    https://www.wenigermiete.de/

  6. 6
  7. 7
  8. 8
  9. 9
    H. E. says:

    Wenn die SPD neuerdings – vor der Wahl – so großartig „Unterwegs in Sachen Gerechtigkeit“ ist, dass sie es sogar auf ihre Autos schreibt – obwohl das Wort „Sozial“ ja schon lange Bestandteil ihres Namens ist, sollte sie zumindest in Berlin endlich mal den Unsinn der energertischen Wärmedämmung von 50 cm dicken Altbauwänden abschaffen, die eine nur minimale Energieeinsparung bringt, aber für die Bauindusstrie, die Hauseigentümer und vielleicht ja auch für’s Parteispendenkonto große Gewinne bedeutet, für die Mieter jedoch immense nicht zu rechtfertigende Mietsteigerungen und daher in großem Umfang auch Vertreibung. Wo ist da Gerechtigkeit?
    http://www.tagesspiegel.de/berlin/debatte-milieuschutz-in-friedrichshain-haltet-die-umwandlung-auf/20121440.html

  10. 10
    BVV-Beobachter says:

    In Kreuzberg schon 10 mal das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten wahrgenommen, in Pankow und Mitte noch gar nicht. In diesem TAZ-Artikel begründet Baustadtrat Gothe, warum das noch nicht nötig gewesen ist:
    http://www.taz.de/!5456923/

  11. 11
    Zeitungsleser says:

    Der Senat will einen Musterprozess für das Vorkaufsrecht führen – unglaublich, dass das überhaupt nötig ist:
    http://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnraumpolitik-in-berlin-das-vorkaufsrecht-ist-in-gefahr/20548082.html

  12. 12
    BVV-Beobachter says:

    Möglicherweise zum 1. Mal Vorkaufsrecht angewendet in Mitte, im Wedding:
    https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp?VOLFDNR=8409

    Es wäre wohl bereits das 2. Mal, denn:
    https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp?VOLFDNR=8371

    und hier auch noch die Kleine Anfrage 0199/V zu den Milieuschutzgebieten, speziell zu Verkäufen (43 Grundstücke), Vorkaufsrecht, Abwendungsvereinbarungen (exakt 0). Die Begründungen klingen recht kurios (auf 4. Antwort klicken!):
    https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/ka020.asp?KALFDNR=2742

  13. 13
    Mieter-Aktivist says:

    Ein schöner Film zur Mietpreisbremse von leftvision:
    https://www.facebook.com/leftvision/videos/vb.121254664566247/1991435947548100/?type=3&theater

  14. 14
  15. 15
    Mieter-Aktivist says:

    In Milieuschutzgebieten kann der Bezirk das Vorkaufsrecht geltend machen – Mitte ist da bisher erst in einem Fall im Wedding (Amsterdamer/Ecke Malplaquetstr.) dabei. Eine beantwortete Anfrage in der BVV gibt Rätsel auf (bitte auf 4. Antwort klicken):
    https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/ka020.asp?KALFDNR=2742
    deshalb wurde auch noch einmal nachgefragt:
    https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/ka020.asp?KALFDNR=2787

    Hier in Moabit wurden in den Jahren 2016/17 fünf Häuser an die Mähren AG verkauft, vier davon liegen im Milieuschutzgebiet (Bremer 75, Emdener 29, Wittstocker 19, Rostocker 15), eines außerhalb (Jagow 18) – zu finden auf der Webseite von Mähren:
    https://www.maehren.ag/portfolio/
    oder auch in der Crowd Map Moabit (Karte mit + vergrößern):
    https://moabit.crowdmap.com/

    Zwei davon (vielleicht auch mehr) wurden bereits an die ADO weiterverkauft! Wo bleibt hier der Schutz durch den Milieuschutz??

  16. 16
    Mieter-Aktivist says:

    Pressemitteilung zur Abwendungsvereinbarung des Bezirks mit dem Erwerber der AmMa 65:
    https://www.berlin.de/ba-mitte/aktuelles/pressemitteilungen/2018/pressemitteilung.667468.php

    Die Hausbewohner hätten sich natürlich lieber ein selbstverwaltetes Hausprojekt gewünscht:
    http://amma65.de/
    http://amma65.de/wordpress/wp-content/uploads/2018/01/Offener-Brief-Jakob-M%C3%A4hren-012018-Demo.pdf

    Niederschrift der Beantwortung der Dringlichkeitsanfrage in der BVV vom 18.1.2018:
    https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/to020.asp?TOLFDNR=126978

  17. 17
    Mieter-Aktivist says:

    Bringt doch was, der Milieuschutz! Verhinderung von Verdrängung durch Vorkaufsrecht, erfolgreiches Beispiel die Amsterdamer / Ecke Malplaquetstraße im Wedding – hier hat der Investor die Abwendungsvereinbarung des Bezirks unterzeichnet, die die Einhaltung der Verordnungsmieten vorsieht und 20 Jahre kein Verkauf als Eigentumswohnungen (s.o. Nr. 16).
    Es sind in diesem Artikel auch 2 Häuser aus Moabit erwähnt: in der Rathenower und Perleberger Straße:
    https://www.morgenpost.de/berlin/article213185115/Vorkaufsrecht-als-Mittel-gegen-Verdraengung.html

  18. 18

    So kann’s auch gehen, der Brief wegen Vorkauf wird einen Tag zu spät verschickt, wie in Neukölln:
    https://www.neues-deutschland.de/artikel/1077229.vorkauf-in-neukoelln-gescheitert.html

    Hier in Mitte wurde das Vorkaufsrecht für die Häuser in der Lehrter Straße 56-56c und Kruppstraße 1 und 1a auch nicht wahrgenommen, es war zu früh und gab noch gar kein Personal und keine Routine in dieser Frage, mail an den Betroffenenrat Lehrter Straße von Baustadtrat Gothe siehe das Protokoll der Januar-Sitzung auf Seite 2:
    http://www.lehrter-strasse-berlin.net/dateien/BR-Lehrter_Protokolle/2018/BRL_Prot_2018-01-02.pdf

  19. 19
  20. 20
  21. 21

    Die Schriftliche Anfrage in der BVV zu den in den Milieuschutzgebieten seit Gelten des Milieuschutzes verkauften Häusern ist beantwortet – es ist eine lange Liste, bei der man sich fragen kann, warum es so lange gedauert hat, den Weg für die Einsetzung des bezirklichen Vorkaufsrechts zu beschreiten, immerhin nun als erstes Haus die Rathenower 50. Mieter in den Häusern dieser Liste (aber auch überhaupt in den Milieuschutzgebieten, tut Euch zusammen, achtet auf die Einhaltung der Bestimmungen der Milieuschutzgebiete, meldet alle Modernisierungsmaßnahmen an das Stadtentwicklungsamt (Link s. oben im Text) oder an die Mieterberatung (Kontakt s. oben im Text am Ende)! Auch die Modernisierung einzelner Wohnungen muss genehmigt werden!
    Zur Antwort mit der Häuserliste bei diesem Link auf „3. Antwort“ klicken:
    https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/ka020.asp?KALFDNR=2787

  22. 22

    Gleich nochwas entdeckt: die Antwort zur Schriftlichen Anfrage zu den vertiefenden Untersuchungen, der 2014 als sog. „Beobachtungsgebiete“ identifizierten Planungsräume für Milieuschutz. Dieser ist leider zu entnehmen, dass der Planungsraum Lüneburger Straße erst in einer späteren Phase einbezogen wird (Beispiel Verkauf Flemingstraße 9/Paulstraße 23 mit der Wissmann’s Apotheke, die nach 127 Jahren geschlossen werden musste, und mit der Flemingstraße 10). Zunächst werden nur die bereits als Beobachtungsgebiete identifizierten Planungsräume untersucht – und bis Milieuschutz gilt, wird es dann auch noch ziemlich dauern. Auf „3. Antwort“ klicken:
    https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/ka020.asp?KALFDNR=2825

    Paul/Ecke Fleming – neuer Eigentümer schreibt „Turn over of tenants“
    https://moabit.crowdmap.com/reports/view/551
    Zur Apotheke
    https://moabitonline.de/30156
    Flemingstraße 10
    https://moabit.crowdmap.com/reports/view/581

    Aber auch andere Mieter*innen der Gegend befürchten Aufwertung und Verdrängung.

  23. 23

    Jetzt läuft die Haushaltsbefragung für ein neues Milieuschutzgebiet rund um die Thomasiusstraße – leider ein wenig zu kleines Gebiet – Macht mit! Füllt die Bögen aus:
    http://www.berlin.de/ba-mitte/aktuelles/pressemitteilungen/2018/pressemitteilung.688023.php

  24. 24
    Netzgucker says:

    Lernen aus der Geschichte – Film über Hausbesetzer und Miethaie – heutige Wohnungsnot – Vorkaufsrecht und Mietendemo am 14.4. – 30 Minuten ARD Himmel und Erde – bis 21.4.2019 im Netz
    http://www.ardmediathek.de/tv/Himmel-und-Erde/Ihr-kriegt-uns-nicht-hier-raus/rbb-Fernsehen/Video?bcastId=3907830&documentId=51833018

  25. 25
    BVV-Beobachter says:

    bezirkliche Mieterberatung soll eingerichtet werden – Entscheidung in der BVV am 21.6.:
    https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp?VOLFDNR=8807

    außerdem wird über Öffentlichkeitsbeteiligung bei größeren Vorhaben entschieden:
    https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp?VOLFDNR=8789

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