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Nicht ganz so Revolutionäres aus Berlin

Nach dem Mietendeckel müssten die Mieten vor allem in kleinen Wohnungen sinken

Allerorten debattiert man dieser Tage über den Berliner »Mietendeckel«. Die Verbände der Hauseigentümer laufen Sturm, Mieterorganisationen jubeln. Die FDP spricht von »Sozialismusphantasien des Senats« (Mario Czaja), auf »die-linke.de« ist bereits ein »Mietendeckelrechner« eingerichtet und Horst Seehofer hält das ganze Vorhaben für verfassungswidrig. Doch bisher gibt es lediglich einen Entwurf für ein »Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung«. Im Verlauf der Beratungen im Abgeordnetenhaus wird vermutlich der Gesetzestext noch geändert.

Doch so neuartig ist der Mietendeckel gar nicht. Die französische Zeitung »Le Monde« schreibt dazu zwar: »Es ist lange her, dass eine Gesetzesvorlage in Deutschland als ›revolutionär‹ bezeichnet werden konnte.« Aber auch im Westteil Berlins waren bis Januar 1988 die Mieten gesetzlich gebunden. Der Senat legte damals die Mietobergrenzen für Wohnungen in bis 1948 gebauten Häusern regelmäßig neu fest. Auch in der Weimarer Zeit galten nach dem »Reichsmietengesetz« von 1922 in ganz Deutschland gesetzlich festgelegte Mietobergrenzen. Und als 1948 das Grundgesetz entstand, war ein staatlicher Mietendeckel noch ganz selbstverständlich.

Das bisherige Vergleichsmietensystem des Berliner Mietspiegels würde durch das neue Gesetz außer Kraft gesetzt. Nach der aktuellen Gesetzesvorlage soll in fast allen Wohnungen in Häusern mit einem Baujahr von vor 2014 die Miethöhe auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren werden und ab 2022 nur noch in der Höhe der allgemeinen Preissteigerung erhöht werden dürfen. Auch mietvertraglich vereinbarte Mieterhöhungen wie z.B. Staffelmieten sind von der Kappung betroffen und auch möblierte Wohnungen würden diesen Regeln unterliegen. Bei Neuvermietungen müssten die Vermieter den neuen Mietern zudem nachweisen, wie hoch die Miete der Wohnung zuvor war. Aber auch die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen müssten unter bestimmten Umständen gesenkt werden.

Für eine Wohnung in einem Altbau aus der Zeit vor 1918 mit Bad und Sammelheizung in einer einfachen Wohnlage betrüge danach die maximal zulässige Miete zum Beispiel 7,40 Euro/qm nettokalt, in Altbauten aus der Zeit zwischen 1919 und 1949 (mit Bad und Sammelheizung, einfache Wohnlage) 7,19 Euro/qm nettokalt. Bei »moderner Ausstattung« würde ein Zuschlag gewährt. Für Altbauten von vor 1918 wären dann in der genannten Kategorie 8,60 Euro/qm möglich und für Altbauten von 1919–1949 maximal 8,39 Euro/qm. Die Definition von »moderner Ausstattung« ist in der Gesetzesvorlage aber recht streng, sehr viele Altbauwohnungen werden wohl nicht in diese Kategorie passen. Eine Klassifizierung nach der Größe der Wohnung wie im Mietspiegel ist in der Gesetzesvorlage nicht mehr vorgesehen. Vor allem in kleinen Wohnungen werden deshalb voraussichtlich die Mieten gesenkt werden müssen. Hier liegen nach dem aktuellen Mietspiegel sogar die Mittelwerte von Wohnungen unter 40 Quadratmeter deutlich über den nach der Gesetzesvorlage zulässigen Maximalmieten für Wohnungen ohne »moderne Ausstattung«. Durchgesetzt werden müssten die neuen Mietobergrenzen durch das Land Berlin – und nicht durch die Mieter mittels zivilrechtlicher Klagen wie im Vergleichsmietensystem. Der Gesetzesentwurf legt eine »Geldbuße bis zu 500.000 Euro« fest. Es soll aber auch eine Härtefallregelung geben, wenn Vermieter nachweisen können, dass sie die Mietpreisbindung wirtschaftlich nicht stemmen können. Das heißt aber auch, dass sich die Mieter nicht unbedingt darauf verlassen könnten, dass ihre Miete tatsächlich sinkt. Auf keinen Fall sollten sie ihre Miete einseitig absenken: Zivilrechtlich gelte ja noch das bundesweite Mietrecht weiter und das gibt den Vermietern bei höheren Mietrückständen ein fristloses Kündigungsrecht!

Nach dem Fahrplan des Senats sollte das Gesetz ursprünglich bereits im Januar in Kraft treten, viele Beobachter rechnen allerdings damit, dass die Beratungen im Abgeordnetenhaus länger dauern werden als geplant. Möglicherweise werden auch noch gerichtliche Verfügungen erlassen: Das Thema wird uns im Jahr 2020 wohl noch länger beschäftigen.

Text: Christof Schaffelder, Foto: Christoph Eckelt, bildmitte

Zuerst erschienen in der »ecke turmstraße«, nr. 6, dez. 2019 / jan. 2020

Nachtrag:
Bitte die aktuellen Informationen des Berliner Mietervereins zum Mietendeckel beachten.

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