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Nicht ganz so Revolutionäres aus Berlin

Nach dem Mietendeckel müssten die Mieten vor allem in kleinen Wohnungen sinken

Allerorten debattiert man dieser Tage über den Berliner »Mietendeckel«. Die Verbände der Hauseigentümer laufen Sturm, Mieterorganisationen jubeln. Die FDP spricht von »Sozialismusphantasien des Senats« (Mario Czaja), auf »die-linke.de« ist bereits ein »Mietendeckelrechner« eingerichtet und Horst Seehofer hält das ganze Vorhaben für verfassungswidrig. Doch bisher gibt es lediglich einen Entwurf für ein »Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung«. Im Verlauf der Beratungen im Abgeordnetenhaus wird vermutlich der Gesetzestext noch geändert.

Doch so neuartig ist der Mietendeckel gar nicht. Die französische Zeitung »Le Monde« schreibt dazu zwar: »Es ist lange her, dass eine Gesetzesvorlage in Deutschland als ›revolutionär‹ bezeichnet werden konnte.« Aber auch im Westteil Berlins waren bis Januar 1988 die Mieten gesetzlich gebunden. Der Senat legte damals die Mietobergrenzen für Wohnungen in bis 1948 gebauten Häusern regelmäßig neu fest. Auch in der Weimarer Zeit galten nach dem »Reichsmietengesetz« von 1922 in ganz Deutschland gesetzlich festgelegte Mietobergrenzen. Und als 1948 das Grundgesetz entstand, war ein staatlicher Mietendeckel noch ganz selbstverständlich.

Das bisherige Vergleichsmietensystem des Berliner Mietspiegels würde durch das neue Gesetz außer Kraft gesetzt. Nach der aktuellen Gesetzesvorlage soll in fast allen Wohnungen in Häusern mit einem Baujahr von vor 2014 die Miethöhe auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren werden und ab 2022 nur noch in der Höhe der allgemeinen Preissteigerung erhöht werden dürfen. Auch mietvertraglich vereinbarte Mieterhöhungen wie z.B. Staffelmieten sind von der Kappung betroffen und auch möblierte Wohnungen würden diesen Regeln unterliegen. Bei Neuvermietungen müssten die Vermieter den neuen Mietern zudem nachweisen, wie hoch die Miete der Wohnung zuvor war. Aber auch die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen müssten unter bestimmten Umständen gesenkt werden.

Für eine Wohnung in einem Altbau aus der Zeit vor 1918 mit Bad und Sammelheizung in einer einfachen Wohnlage betrüge danach die maximal zulässige Miete zum Beispiel 7,40 Euro/qm nettokalt, in Altbauten aus der Zeit zwischen 1919 und 1949 (mit Bad und Sammelheizung, einfache Wohnlage) 7,19 Euro/qm nettokalt. Bei »moderner Ausstattung« würde ein Zuschlag gewährt. Für Altbauten von vor 1918 wären dann in der genannten Kategorie 8,60 Euro/qm möglich und für Altbauten von 1919–1949 maximal 8,39 Euro/qm. Die Definition von »moderner Ausstattung« ist in der Gesetzesvorlage aber recht streng, sehr viele Altbauwohnungen werden wohl nicht in diese Kategorie passen. Eine Klassifizierung nach der Größe der Wohnung wie im Mietspiegel ist in der Gesetzesvorlage nicht mehr vorgesehen. Vor allem in kleinen Wohnungen werden deshalb voraussichtlich die Mieten gesenkt werden müssen. Hier liegen nach dem aktuellen Mietspiegel sogar die Mittelwerte von Wohnungen unter 40 Quadratmeter deutlich über den nach der Gesetzesvorlage zulässigen Maximalmieten für Wohnungen ohne »moderne Ausstattung«. Durchgesetzt werden müssten die neuen Mietobergrenzen durch das Land Berlin – und nicht durch die Mieter mittels zivilrechtlicher Klagen wie im Vergleichsmietensystem. Der Gesetzesentwurf legt eine »Geldbuße bis zu 500.000 Euro« fest. Es soll aber auch eine Härtefallregelung geben, wenn Vermieter nachweisen können, dass sie die Mietpreisbindung wirtschaftlich nicht stemmen können. Das heißt aber auch, dass sich die Mieter nicht unbedingt darauf verlassen könnten, dass ihre Miete tatsächlich sinkt. Auf keinen Fall sollten sie ihre Miete einseitig absenken: Zivilrechtlich gelte ja noch das bundesweite Mietrecht weiter und das gibt den Vermietern bei höheren Mietrückständen ein fristloses Kündigungsrecht!

Nach dem Fahrplan des Senats sollte das Gesetz ursprünglich bereits im Januar in Kraft treten, viele Beobachter rechnen allerdings damit, dass die Beratungen im Abgeordnetenhaus länger dauern werden als geplant. Möglicherweise werden auch noch gerichtliche Verfügungen erlassen: Das Thema wird uns im Jahr 2020 wohl noch länger beschäftigen.

Text: Christof Schaffelder, Foto: Christoph Eckelt, bildmitte

Zuerst erschienen in der »ecke turmstraße«, nr. 6, dez. 2019 / jan. 2020

Nachtrag:
Bitte die aktuellen Informationen des Berliner Mietervereins zum Mietendeckel beachten.

Kommentar: Der Deckel und der Neubau

Berlin hat nach langen Debatten den Mietendeckel tatsächlich beschlossen, was in anderen Kommunen hoffnungsvolle Zustimmung fand oder doch zumindest auf Interesse und Neugier stieß. Wie erwartet hagelte es andererseits auch prompt massive Kritik, natürlich seitens der Immobilienwirtschaft und -lobby, flankiert von FDP und CDU. Einer der wichtigsten Vorwürfe, der gebetsmühlenartig zu hören ist: auf diese Weise würde in Berlin keine einzige Wohnung neu gebaut. Nun, das hatte ja auch nie jemand behauptet. Aber es ist in Deutschland längst ein üblicher Reflex, bei jeder Veränderung zugunsten von Bürgern gleich die Katastrophe zu prophezeien. Egal ob Mindestlohn, Mieterschutz, Arbeitnehmer- und Verbraucherrechte – stets drohten die Lobbyisten wie ein griechischer Chor mit dem Untergang des Wirtschaftsstandorts Deutschlands und massenhaften Pleiten. Bekanntlich ist nichts davon eingetreten.

Zur derzeitigen Lage ein paar Fakten: Zwischen 2009 und 2019 stiegen die Bestandsmieten bzw. die »ortsüblichen Vergleichsmieten« in Berlin laut Mietspiegel um ca. 40 Prozent. Noch größer fällt im selben Zeitraum die Steigerung der Angebotsmieten bei Neuvermietungen aus: In Berlin stiegen sie von durchschnittlich 5,82 Euro/qm im Jahr 2009 auf derzeit 10,34 Euro/qm laut Wohnraumreport der Berlin Hyp. Das sind satte 77 Prozent Zuwachs. Demgegenüber betrug die Bruttolohnsteigerung zwischen 2007 und 2017 ca. 24 Prozent, das »verfügbare Pro-KopfEinkommen« ca. 20 Prozent. In diesem Jahrzehnt stiegen die Mieten also doppelt so stark wie die Einkommen, für Wohnungssuchende sogar viermal so stark. Ganz zu schweigen von der Explosion der Bodenpreise und der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Bestandsbauten. Fette Jahre für Spekulanten, Immobilienhaie und Anleger. Das ist die Ausgangslage – und die schmerzhafteste Demonstration dessen, was geschieht, wenn man ganz auf den freien Markt vertraut, wie es der Neoliberalismus predigt. Ein Ende der Preisspirale nach oben ist noch nicht abzusehen. Es geht munter weiter. In dieser Situation hat der rot-rot-grüne Senat die Reißleine gezogen und den Mietendeckel verabschiedet.

Der Vorwurf der Kritiker, so würden Investitionen verhindert und keine der dringend benötigten neuen Wohnungen entstehen, ist allerdings ein so fadenscheiniges wie unsinniges Argument. Kein Mensch kann ernsthaft vom Mietendeckel erwarten, dass er neuen Wohnraum generiert. Vielmehr geht es hier um den Schutz des Bestandes.

Der Witz an der Sache ist ja, dass für jede Wohnung, in der die bisherigen Bewohner bleiben dürfen und nicht verdrängt werden, eben keine neue Wohnung gebaut werden muss, die ja nötig wäre, wenn die Leute zum Umzug gezwungen würden. Und wohin, bitte schön, sollen denn all die Busfahrer, Erzieherinnen, Verkäufer, Polizisten, Krankenschwestern, Pfleger, die jungen Familien und die Rentner hinziehen? Jede Neubauwohnung würde automatisch eine deutlich höhere Miete bedeuten. Das ist auch von stadtökonomischer Bedeutung: Schützt man Mieter vor exorbitanten Mieten, fließt ein Teil der Einkommen eben nicht mehr in die dicken Taschen der Spekulanten, sondern in die lokale Ökonomie oder auch Alterssicherung etc.

Gerade weil es aber auch dringend neuen, erschwinglichen Wohnraum braucht, setzt die zuständige Senatorin Katrin Lompscher (Linke) auf eine Doppelstrategie: Neubau preisgünstiger Wohnungen in Größenordnungen durch die städtischen Wohnungsgesellschaften einerseits (wie man gerade in Spandau gut sehen kann), was nebenbei auch den Anteil kommunaler Wohnungen erhöht, und Sicherung bezahlbarer Wohnungsbestände andererseits.

Doch die Sache mit der Errichtung kommunaler Wohnungen ist nicht so einfach, wie es die »Neubau, Neubau, Neubau!«-Rufer suggerieren. Neubau stößt an räumliche und preisliche Grenzen. Die Ressource Boden ist nicht reproduzierbar. Schon deshalb ist es dringend notwendig, den Bestand zu sichern und zu stärken. Grund und Boden in Berlin ist ein rares und teures Gut. Und die Bodenpreise gelten für jeden – auch für Kommunen. Für sie ist es deshalb sehr schwer geworden, überhaupt noch Grundstücke in Berlin anzukaufen, denn sie müssen jene Preise zahlen, die durch maßlose Bodenspekulation erst in die Höhe getrieben wurden.

Unterm Strich geht es hier um nicht weniger als Gesellschaftspolitik. Wer zulässt, dass sich die Stadtgesellschaft immer mehr spaltet in betuchte Eigentümer großzügiger Lofts einerseits und »Banlieues« mit hoher Belegungsdichte am Rand, setzt den sozialen Frieden der Gesellschaft aufs Spiel. Eine Stadt gehört eben nicht nur denen, die sie sich kaufen und »leisten« können, sondern vor allem aus jenen, die das Leben in der Stadt erst möglich machen. Und wie pervers ist ein Wohnungsmarkt, wenn junge Familien sich kaum trauen, noch Kinder zu bekommen, weil Kinder eben auch Wohnraum brauchen, oder der Alte dazu zwingt, in zu groß gewordenen Wohnungen zu bleiben, weil jede kleinere trotzdem das Doppelte kosten würde?

Text: Ulrike Steglich

Zuerst erschienen in der »ecke turmstraße«, nr. 6, dez. 2019 / jan. 2020

Nachtrag:
Voraussichtlich tritt der Mietendeckel am 23. Februar 2020 in Kraft.
Hier gibt es Fragen und Antworten der Senatsverwaltung und eine ziemlich gute Seite für Mieter*innen und Vermieter*innen, durch die man sich durchklicken kann, um die für die jeweilige Mietsituation richtigen Antworten zu erhalten.
Praktische Tipps zum Mietendeckel auch vom Berliner Mieterverein.

6 Kommentare auf "Nicht ganz so Revolutionäres aus Berlin"

  1. 1
    Redaktion says:

    Den Kommentar zum Mietendeckel-Artikel aus der Ecke Turmstraße haben wir nun auch noch angefügt, da hier mit Zahlen die Politik sachlich begründet wird.

  2. 2
    Zeitungsleser says:

    Ein Änderungsantrag der Koalitionsfraktionen zum Mietendeckel ist ziemlicher Mist:
    „Es war ein großer Teil des Charmes des geplanten Gesetzes zum Mietendeckel, mit dem die Mieten in der Hauptstadt unter anderem für fünf Jahre eingefroren werden sollen: Nicht wie im bundesgesetzlichen Mietrecht muss der Mieter sein Recht persönlich vor Gericht einklagen. Sondern das Amt stellt per Bescheid fest, welche Miethöhe den landesgesetzlichen Bestimmungen entspricht und welche nicht. Doch diese Lösung, die unter anderem der Berliner Mieterverein als wegweisend für die Durchsetzung gesetzlicher Bestimmungen ansah, wird nicht kommen. [….] Das Amt teilt dem Mieter auf Antrag mit, wie hoch entsprechend der Regelungen der Mietzins für dessen Wohnung ist. Reagiert der Vermieter nicht auf diese Feststellung, muss der Mieter zivilrechtlich vor Gericht klagen. Den zuständigen Ämtern soll es trotzdem möglich sein, Maßnahmen zur Durchsetzung des Gesetzes zu ergreifen, gezwungen sind sie allerdings nicht. Das könnte dazu führen, dass je nach dem politischen Interesse im jeweiligen Bezirk der Mietendeckel intensiver oder zurückhaltender durchgesetzt wird.“
    Hier den ganzen Artikel lesen:
    https://www.neues-deutschland.de/artikel/1131755.mietendeckel-mieter-muessen-selber-klagen.html

    Hier heißt es – kaum Änderungen:
    https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/mietendeckel-berlin-vermieter-mieter-li.5419

  3. 3
    H. E. says:

    Thema Mietendeckel:
    Bußgeld in Höhe von 500.000 Euro bei Verstößen !!
    Das ist genau das, was beim Mietspiegel gefehlt hat, was die Politik beim Mietspiegel „vergessen“ hatte und weswegen er von sehr sehr vielen Vermietern nicht ernst genommen wurde und weswegen wir heute zum großen Teil sehr sehr oft viel zu hohe Mieten haben.
    https://www.tagesspiegel.de/berlin/berliner-mietendeckel-wohnungsverband-raet-vermietern-mieten-zu-senken/25482652.html

  4. 4
  5. 5

    Die Senatsverwaltung hat Fragen und Antworten zum Mietendeckel veröffentlicht:
    https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/mietendeckel/

    … und eine ziemlich gute Seite für Mieter*innen und Vermieter*innen ausgearbeitet, durch die man sich durchklicken kann, um die richtigen Antworten zu erhalten:
    https://mietendeckel.berlin.de/

    Praktische Tipps auch vom Berliner Mieterverein:
    https://www.berliner-mieterverein.de/mietendeckel/bmv-infos-zum-mietendeckel.htm

  6. 6

    Zur Debatte Mietendeckel und mehr Verkäufe als Eigentumswohnungen – die Argumentation mit der Satistik wird hinterfragt:
    https://gentrificationblog.wordpress.com/2020/06/20/berlin-mietendeckel-scheinriese-wohneigentum-und-die-sehnsucht-nach-leitbaren-mieten/

    Hier auch der vorherige Artikel zu Verdrängung als Geschäftsmodell:
    https://gentrificationblog.wordpress.com/2019/10/08/berlin-verdraengung-als-geschaeftsmodell/

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