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Luxussanierung jetzt auch im Stephankiez

Wird Moabit der nächste angesagte Kiez, in dem sich Luxusobjekte lohnen, immer mehr in Eigentum umgewandelt wird und die Mieten stark steigen? Die Anzeichen mehren sich. Wir wollen hier nicht theoretisch von Gentrifizierung sprechen, sondern uns einfach mal anschauen, was so angeboten wird. Schließlich überrascht es doch, dass Investoren jetzt tatsächlich über den „sozialen Äquator“, ich meine damit die Straße Alt-Moabit, hinüber springen. Südlich Alt-Moabit, sei es Im Westfälischen Viertel oder nahe der Spree sind schon einige Eigentumswohnanlagen der Luxusklasse fertiggestellt oder gerade im Bau (über sie sollte bei Gelegenheit hier auch mal berichtet werden). Wir beschränken uns heute auf zwei Projekte der Firma Ziegert Immobilien, die in der Werftstraße 2 bereits seit Herbst 2008 den Altbau von Grund auf saniert und jetzt auch in der Stephanstraße 61 Wohnungen mit Luxusausstattung aus- und neubaut.

Wer die Bilder und Sprache der Webseiten einmal ganz in Ruhe auf sich wirken lässt, wird feststellen, wie mit Bildern schöner alter Dinge – sie müssen eigentlich nicht alt sein, sondern alt aussehen – ein besonderes Ambiente geschaffen wird. Auch die verwendete Sprache spielt dabei eine wichtige Rolle. Zum Vergleich möchte ich auf einen Artikel hinweisen, der vor einiger Zeit im Kreuzberger Horn erschienen ist. Jürgen Enkemann holte den Hang wohlhabender Zeitgenossen zur „guten alten (vordemokratischen) Zeit“ in der Immobilien-Werbung für ein „höfisches Palais in Kreuzberg“ ins kritische Bewusstsein. Hier müssen Bismarck, Moltke oder Wilhelm I. und II. sogar als Namen für Wohnungen herhalten. Sind Adel, Monarchie und bourgeoiser Dünkel wieder attraktiv geworden? Gar so weit geht Ziegert nicht in seiner Werbung. Da sind ihm dann doch Modernität, Energieeffizienz und Sonnenkollektoren wichtiger.

Aber: Man soll „im (Stuck-)Himmel Berlins“ schweben wollen und sich dafür eine Wohnung in „dem Haus aus der Kaiserzeit“ in einer ruhigen Seitenstraße gelegen anschaffen. Die Werbung verspricht, dass man mit „Grandezza“ empfangen wird von einer Natursteintreppe, herrlichem Parkett, schönstem Deckenstuck und Flügeltüren, die mit schweren Messinggriffen beschlagen sind. Die  „pompöse“ Ausstattung der „klassischen Altbauwohnungen“ wird gelobt. Dazu moderner Komfort, großzügige Bäder, Gegensprechanlage mit Kamera und Außenaufzug. „Logenplätze“ werden auf Balkonen, Terasse oder in den beiden Penthäusern angepriesen. Soweit die Werftstraße, in der 21 Wohnungen entstehen, die schon nicht mehr alle zu haben sind.

Auch im „Sternenhaus“ in der Stephanstraße sind nicht mehr alle Wohnungen frei, obwohl dort die Bauarbeiten gerade erst begonnen haben, nachdem vor 2 oder 3 Monaten die letzte Mieterin das Haus verlassen hat. Hier entstehen ebenfalls 21 sanierte Altbau­woh­nungen und 5 neue Dachgeschoss­woh­nungen in einer „wahren Gründer­zeitperle“. Gestern war Besichtigung und das Interesse entsprechend groß. Sehr viel wird vermutlich nicht original erhalten bleiben bis auf zwei reich verzierte Kachelöfen. Auch der Originalstuck – fast in jedem Zimmer ein anderes Muster – wird der Deckensanierung zum Opfer fallen. Von einem Muster sollen Abdrücke gemacht werden. Das kann dann wieder angebracht werden. Die schwierigen Grundrisse bedingt durch große Berliner Zimmer sollen mit angebauten Balkonen entschärft werden. In den Seitenflügeln entstehen Maisonettwohnungen, aber auch einige kleine 2-Zimmerwohnungen mit Durchgangszimmern. Der Hof wird bis auf Wegeflächen und Fahrradstellplätze komplett für Privatgärten parzelliert. Das lässt auf die Einschätzung schließen, wer Geld ausgibt, legt keinen Wert mehr auf Gemeinschaftsflächen. Die Preise reichen je nach Lage von 2.100 bis 2.850 Euro/qm.

Nachtrag:

In der LiesSte, Zeitung für den Stephankiez, Nr. 18, April 2011 ist ein Artikel erschienen, der ausführlicher auf das Haus Stephanstraße 61 – Das Sternenhaus – eingeht, wir dokumentieren diesen Artikel hier (trotz einiger kleiner Wiederholungen).

Stephanstraße 61: Modernisierung und Eigentumswohnungen

Seit Jahrzehnten wirkt das Haus mit der Nr. 61 zwischen den renovierten Fassaden der Stephanstraße wie ein Fremdkörper. „Warum bröckelt hier der Putz?“ „Warum sind die meisten Wohnungen unbewohnbar und nichts passiert?“, mögen sich viele gefragt haben. Obwohl der Stephankiez von 1995 bis 2007 ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet war, war es weder dem Bezirksamt noch dem Sanierungsbeauftragten S.T.E.R.N. gelungen, den hochbetagten Eigentümer zu einer Modernisierung zu bewegen. Zu Beginn des Programms hätte es sogar noch Fördermittel gegeben. Helmut Rösener, S.T.E.R.N. GmbH, erinnert sich an einen Gebäudecheck aus dem Jahr 1994 mit geschätzten Baukosten von 3,3 Mio. €, eine schon damals reichlich hohe Summe. Doch nach Aufhebung des Sanierungsgebiets sah das Haus Stephanstraße 61 immer noch genauso heruntergekommen aus wie zuvor.

Herr Herold, geboren 1908, wollte nichts verändern. Jedenfalls nicht mit Fördermitteln und Projektträgern wie LIST oder SPI, die sich vergeblich um den Erwerb des Grundstücks bemüht hatten. Er wollte selbst bestimmen und reparierte zum Teil mit Hilfe von Mietern das allernotwendigste. Die Bauaufsicht war häufig zu Gast und hatte mit diesem Haus alle Hände voll zu tun. Als Putzbrocken von der Fassade fielen, musste das Bezirksamt zum Schutz der Passanten einen Tunnel bauen. Als Ersatzvornahme wurde der Putz abgeschlagen, der Eigentümer zahlte monatlich die Kosten ab. Davon wurde die Bausubstanz über die Jahre natürlich nicht besser. Durchgefaulte Fußböden, ausgebrannte Zimmer, Elektroleitungen aus den 60er Jahren oder älter, ein Notdach als Decke im vierten Stock, eine Original-Mädchenkammer, all das führte Ziegert-Immobilien den staunenden Besuchern im Dezember 2010 bei einer Besichtigung vor. Mittlerweile war der Eigentümer verstorben und die Erben hatten das Haus an Herrn Moschner von Thamm und Partner verkauft.

Die letzte Mieterin hat zum Ende des Sommers das Haus verlassen. Nach der Kernsanierung sollen 21 sanierte Altbauwohnungen und 5 neue Dachgeschosswohnungen entstehen. Einige sind schon vergeben, obwohl die Bauarbeiten erst begonnen haben. Zwei Aufzüge werden eingebaut. Alle Wohnungen erhalten Balkone, die meisten werden zum Hof liegen. In den Seitenflügeln entstehen Maisonettwohnungen, aber auch einige kleine 2-Zimmerwohnungen mit Durchgangszimmern. Sehr viel kann vermutlich nicht original erhalten werden, bis auf zwei reich verzierte Kachelöfen. Auch der Originalstuck – fast in jedem Zimmer ein anderes Muster – wird der Deckensanierung zum Opfer fallen, denn die Fußböden müssen komplett neu betoniert werden. Von einem Muster sollen Abdrücke gemacht werden, so dass auf Wunsch Stuck angebracht werden kann. Neues Eichenparkett wird verlegt, auf dem Dach eine Solaranlage installiert. Um die Erdgeschosswohnungen verkaufen zu können, wird der Hof fast komplett für Privatgärtchen parzelliert. Es bleiben nur Wege und Abstellflächen übrig. Die Preise reichen je nach Lage der Wohnung von 2.100 bis 2.850 Euro/qm. Jeden Sonntag von 13 – 14 Uhr ist Besichtigungstermin.

Wir bedanken uns für die Abdruckgenehmigung der Architekturbilder bei Frau Becker, Ziegert-Immobilien.

Nachtrag:
Aus der Immobilien-Zeitung vom 9.8.12 zum Thema Umwandlung in Eigentumswohnungen und Gegenwehr, in dem es zum großen Teil um Ziegert geht.

Film zum Objekt bei Youtube.

Link zum Projektträger THAMM History. In dessen Zeitschrift vom März 2012 wird über das Sternenhaus, Stephanstraße 61 berichtet.

216 Kommentare auf "Luxussanierung jetzt auch im Stephankiez"

  1. 201
    maobites says:

    zu Nr. 200:
    Die Mehrzahl der Bewohner der sog. Spreevilla wohnte auch vor ihrem Einzug in das Objekt in Moabit. Es handelt sich um neu entstandenen Wohnraum, aus dem niemand verdrängt wurde. Ich kenne nur wenige Häuser im vergreisenden Moabit, in denen der Anteil der Familien mit Kindern so hoch ist. Und der soziale Status der Bewohner entspricht vielfach dem solcher Personen, die auf Gedenktafeln für ehemalige Moabiter gewürdigt werden.

  2. 202
  3. 203
    Alexander says:

    @moabites: Zitat: ‚…Ich kenne nur wenige Häuser im vergreisenden Moabit…‘
    Ich denke nicht, dass Moabit vergreist; außerdem finde ich es wichtig, dass alle Generationen und sozialen Schichten in einem Viertel wohnen und nicht nur die ‚jungen Hippen‘. Was soll denn mit den alten Menschen geschehen? Raus aus Moabit – an den Stadtrand, Menschen die zum Teil ihr gesamtes Leben hier verbracht haben. Auch ich bin ein älterer Mensch und lebe gerne hier; ich finde das Wort ‚vergreisen‘ beleidigend.

  4. 204
    Thomas Koch says:

    Senat unterstützt Milieuschutz – Bezirk Mitte sieht keinen Handlungsbedarf

    Baustadtrat Carsten Spallek kommt in einer Vorlage zur Kenntnisnahme vom 12.11.20012 zu dem Ergebnis, dass für eine Milieuschutzsatzung kein Bedarf besteht.

    Ausgerechnet in Moabit soll demnach kein Aufwertungsdruck durch Modernisierung bestehen. Dem Stadtrat und seinen Mitarbeitern sei in diesem Zusammenhang die Lektüre des hier diskutierten Artikels empfohlen.

    Für den Schutz vor Umwandlung sieht der Bezirk derzeit keine gesetzliche Grundlage. Dies ist zwar richtig, ignoriert aber, dass der Senat den Bezirken derzeit Mittel für die Untersuchung des Verdrängungsdrucks durch Umwandlung und die Vorbereitung von Milieuschutzsatzungen zur Verfügung stellt. Ziel des Senats ist es, gemeinsam mit den Bezirken die Voraussetzungen für Milieu- und Umwandlungsschutz zu schaffen. Warum ignoriert der Bezirk dies und macht einen Schlussbericht, statt mit dem Senat zu kooperieren? Falls es im BA noch nicht bekannt sein sollte: In der ersten Jahreshälfte 2012 hat es in Berlin so viele Verkäufe von Eigentumswohnungen gegeben, wie nie zu vor. Der Schwerpunkt liegt hier auf den begehrten gründerzeitlichen Innenstadtquartieren.

    @ 200: Leider ist der durch mich im Kommentar @199 beschriebene strategische Fehler der antragstellenden Fraktion der Grünen im vollen Umfang eingetreten. Bedauerlich ist auch, dass der Antragsteller sich keine zivilgesellschaftlichen Verbündeten zur Durchsetzung seines (Schaufenster?-)Antrags gesucht hat. Warum hat die von Frank Bertermann, dem grünen Ausschussvorsitzenden, zugesagte Anhörung im Stadtentwicklungsausschuss nach Vorlage des Gutachtens und VOR Festlegung des Bezirksamts nie stattgefunden?

    Hier noch mal zusammengerafft einige Instrumente, die dem Bezirksamt sehr wohl gegen Verdrängung zur Verfügung stehen:

    1. Milieuschutz – nicht nur im Altbau, sondern auch und insbesondere in den Nachkriegsbeständen besteht Aufwertungsdruck, insbesondere im Zusammenhang mit der Umwandlung in Eigentumswohnungen.

    2. Abgebrühten Investoren, wie in der Calvinstraße, kann der Bezirk mit einer Umstrukturierungssatzung begegnen.

    3. Auch die Aufstellung von Bebauungsplänen ist ein Mittel, um Investoren zur Dialogbereitschaft zu bewegen.

    4. Wie sehen die städtebaulichen Verträge in der Heidestraße und im Mittelbereich der Lehrter Straße aus? Wie wird ein Anteil von „preiswerten“ Wohnungen gesichert?

    Der Bezirk braucht eine Strategie gegen Verdrängung!

  5. 205
    Grüner says:

    Da hat sich der Spallek vor Monaten eine neue Brille gekauft und sieht die Verdrängung von sozial schwachen AltmieterInnen in Moabit immer noch nicht. Und das mit der SPD („Sozial“demokraten) + CDU Mehrheit im Bezirksamt . Super! So bald das Bezirksamt jegliche Wahrheiten dieser Welt negiert, kann sich die BVV auch auf den Kopf stellen- es wird nichts passieren. Daher brauchen wir Druck von der STraße. Ich hoffe, dass alle, die diesen Kommentar lesen, Bürgeranfragen n die BVV und das Bezirksamt formulieren, um so einen gewissen Druck aufzubauen.

  6. 206
    H. E. says:

    Dank an Thomas Koch, dass er diese Problematik hier öffentlich gemacht hat.

    Ansonsten: Hat jemand von Baustadtrat Carsten Spallek anderes erwartet? Er ist CDU-Mitglied und m. E. würde die CDU wohl eher in Zehlendorf oder in Grunewald eine Milieuschutzsatzung einführen als ausgerechnet in Moabit.

    Aber wo sind die anderen Fraktionen in der BVV, insbesondere die Grünen? Wieso laufen sie nicht Sturm gegen diese offenbar willkürliche Entscheidung eines Stadtrates? Wieso kann überhaupt die Abt. Stadtentwicklung eine derartige Erklärung herausgeben, ohne dass darüber im Ausschuss für Stadtentwicklung und in der BVV geredet wird? Am nächsten Donnerstag ist BVV-Sitzung und das Thema ist nicht einmal auf der Tagesordnung!

    Auch dieser Vorgang ist für mich eine Bestätigung, dass die Politik von CDU und SPD schon lange nicht mehr zeitgemäß ist. Aber in zwei Monaten ist Wahl in Niedersachsen und da sagt man heute schon, dass zumindest die CDU im Abseits versinken wird. Wir sollten in Moabit alles tun, damit es bei der Bundestagswahl im nächsten Jahr genauso kommt.

  7. 207
    H. E. says:

    Heute im Tagesspiegel ein sehr guter Beitrag vom Stadtsoziologen Dr. Andrej Holm zur Berliner Wohnungspolitik:

    http://www.tagesspiegel.de/meinung/ist-der-wohnungsmarkt-berlin-ein-monopoly-spiel/7404262.html

  8. 208
    Zeitungsleser says:

    nicht in Moabit, aber direkt an der Grenze zum Wedding ein neues Wohnbauprojekt, das mit Grün und Garten in der Stadt wirbt:
    http://www.berliner-woche.de/nachrichten/bezirk-mitte/mitte/artikel/am-frueheren-grenzuebergang-entstehen-283-wohnungen/

  9. 209
    Zeitungsleser says:

    In Pankow gehts ab jetzt: Verbot von Luxussanierungen und Ferienwohnungen, Vorkaufsrecht der Gemeinde
    http://www.morgenpost.de/berlin/article112533448/Pankow-will-durch-Haeuserkauf-Luxusmieten-stoppen.html

    (Hinweis: Überschrift bei google eingeben, dann kommt der ganze Artikel!)

  10. 210
    max says:

    Zitat aus oben verlinktem Artikel: „Wir wollen die Bevölkerungsstruktur, so wie sie ist, schützen.“
    In vielen der genannten Gegenden ist doch längst schon alles verloren. Für manche Straße mag das noch rechtzeitig kommen, aber das Bionade-Biotop rund um Winsstraße, Kollwitz- und Helmholtzplatz kann so wohl auch nicht mehr ausgetrocknet werden 😉
    Was ich mir erhoffen würde ist, dass dieses Vorgehen da aufgegriffen wird, wo noch nicht alles verloren ist. Aber das Vorgehen z.B. an der Heidestraße und um den Hauptbahnhof zeigt doch, dass es viel reizvoller ist schnelles Geld zu machen, in dem man Grundstücke möglichst teuer verhökert. Wahrscheinlich steht die Politik dann auch wie der Pankower Stadtrat da und beteuert, dass die Verantwortlichen ihre rechtmäßigen Instrumente zur Gegensteuerung „vergessen“ haben.

  11. 211
    Susanne Torka says:

    Hast Du recht, max!
    Trotzdem gutes Beispiel, sollte ein Ansporn sein an alle Bizirksbürgermeister und Baustadträte zumindest in der Innenstadt. Fordern wir sie dazu auf, dem Beispiel des Kollegen zu folgen!

  12. 212
    H. E. says:

    http://www.morgenpost.de/berlin/article112533448/Pankow-will-durch-Haeuserkauf-Luxusmieten-stoppen.html

    Am Dienstag findet in der Rostocker Str. 32b um 19 Uhr das Stadtteilplenum statt, zu dem auch Bürgermeister Hanke kommt.
    Da ich wahrscheinlich nicht kommen kann, möchte ich vorschlagen, Herrn Hanke zu obigem Thema intensivst zu befragen. Z. B.: Ob er das gut findet, ob der Bezirk das schon praktiziert, ob er vorhat, dieses zu tun, wann er vorhat, dieses zu tun usw. und so fort.

    Dieses Thema muss in Moabit in die Öffentlichkeit, um Bezirksamt, CDU und SPD in Trab zu bringen. Genauso sollte eine der Fraktionen in der nächsten BVV-Sitzung danach fragen. die am Donnerstag den 24. stattfindet.

  13. 213
    H. E. says:

    http://www.moabitwest.de/4586.html

    Leider wurde wohl Bürgermeister Hanke zu dem im obigen Kommentar Nr. 212 angesprochen Thema nicht befragt. Schade, dass die Gelegenheit verpaßt wurde, über diese Möglichkeit zur Reduzierung künftiger Mietsteigerungen zu reden.

  14. 214
    Susanne says:

    @ H.E.,
    siehe Frage von Martin Blattmann, wenn auch nicht ganz so umfassend, aber mit Hinweis auf Pankow und Umwandlung in Ferienwohnungen.

    Zum kommunalen Vorkaufsrecht gibt es übrigens eine Anfrage in der BVV (Drs. 0678/IV)
    http://www.berlin.de/ba-mitte/bvv-online/vo020.asp?VOLFDNR=5311

  15. 215
    Moabiter says:

    Linksextreme „greifen Büro in Moabit mit Steinen und Farbe an und bekennen sich im Internet offen dazu:
    Eigener Titel „Angriff auf mehrere Büros“
    https://linksunten.indymedia.org/de/node/115027
    Das ist nicht der richtige Weg gegen Gentrifizierung.
    http://www.tagesspiegel.de/berlin/polizei-justiz/vandalismus-in-berlin-unbekannte-attackieren-drei-gewobag-bueros/9955352.html

  16. 216
    max says:

    Heute Abend 20:15 im rbb Fernsehen: Sendung MaiBerlin zum Thema wohnen. Zu Gast soll auch jemand aus der Stephanstraße sein, der von Sanierung geplagt wurde bzw. wird. Ist zwar auf der Webseite nicht vermerkt, wurde aber gerade im Radio so angekündigt.
    http://www.rbb-online.de/fernsehen/beitrag/maiberlin/maiberlin—einfach-machen—wohnen.html

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