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Goldene Zeiten – Gentrifizierung in Moabit für gehobene Kreise

Wohnkostenauftrieb mit Segen des Bezirks Mitte

Zuerst muss klimawichtiges Grün weg. Im Frühjahr 2018 wird eine wunderbare über die Nachbar-Altbauten ragende Ulme in der Kriegslücke Essener Straße 23 / 23 a gefällt. Etwas später werden die haushoch begrünten Wände der Altbauten von Efeu und wildem Wein „befreit“. Die Ulme stand unter Schutz der Baumschutzsatzung Berlin. Einer Mieterin im Nachbarhaus wird in ihrer Nord-Wohnung die tägliche Freude an naher Natur, dem Großbaum, Vögeln im Efeu genommen. Sie zieht aus, indirekte Verdrängung.

Zugleich läuft – sozial geräuschlos schrittweise – die Räumung des Altbaues, der den Krieg überstand, Vorderhaus-Hälfte, Seiten- und Hinterhausflügel. Ca.15 günstige Altbauwohnungen gehen verloren. Die Fällung des geschützten Baumes folgt einem geplanten Neubau in der Lücke, der Vorrang vor der großen Ulme hat. Klima- und Baumschutz hin oder her. Das vererbte kleine Grundstück im Westfälischen Viertel wird bei schlechter Nordlage nachverdichtet und für Besserverdienende erst von Grün und Mietern befreit und dann vergoldet. Darüber informieren eine Plane am Baugerüst und die Vermarktungsfirma ICB (Immobilien Consulting Berlin) im Internet auf dieser Projektseite.

22 Eigentumswohnungen des 16 Mill.-Projektes sind im Schnitt gut 90 qm groß (60 – 170 qm); 
–  kosten mit Provision je Wohnung rd. 730.000,- Euro + 7 Prozent Grunderwerbssteuer + Notar-, Grundbuchgebühr (Spitze: Kaufpreis gut 1,5 Mio im DG)
–  im Schnitt rd. 8.000,- Euro/qm Kaufpreis (brutto + Gebühren).
Dabei ist die kleinräumige Lage und Situation miserabel.

Das 741 qm Mini-Grundstück ist bereits im Bestand mehr als zulässig versiegelt (46 %) und bebaut (Dichte GFZ 2,3); es müsste für gesunde Wohnverhältnisse entkernt werden. Die neue Nachverdichtung und Aufstockung durch Dachausbau sieht dagegen eine Dichte (GFZ) von gut 3,5 vor – Überschreitung des Zulässigen um gut 130 Prozent. Stadtbau-hygienische und grünarme Missstände des 19.  Jahrhunderts werden reproduziert. Bauverwaltung und Politik der grenzenlosen Nachverdichtung reizen Spielräume des Rechts in bereits stark verdichteten Quartieren ungebremst aus. Unter Obhut der 2RG-sozialen „Mieterstadt“ findet nachhaltig profitable, klimaschädliche Zerstörung städtebaulicher Qualitäten statt.

Der Hinterhof mit Hausabständen von rd. 15 m zwischen 6-geschossigen Gebäuden setzt die neuen Nachbarn quasi auf den Schoß des Gegenüber. Manche Wohnungen erhalten nie oder nur selten im Jahr einen Sonnenstrahl. Mindestnormen sozialer Distanz und des Lärm-, Geruchs- und Sichtschutzes – ade! In Nordlage zur Straße bzw. engem, 25 m hoch schachtartigem Hinterhof, wo sich alle Nachbarn unausweichlich auf die Nerven gehen, wenn sie dort im Sommerhalbjahr ihre Balkons „genießen“ oder durch’s Fenster lüften. Grünmangel und schwarze Dächer sorgen für klimaschädliche Aufheizung der Häuser. Zum Nachteil des Quartiers und der Stadt.

Das Quartier „Westfälisches Viertel“ gehört ohnehin zu den Bereichen, die mit öffentlichem wohnnahem Grün stark unterversorgt sind (s. Umweltatlas). – Warum soll man dieses Defizit nicht noch weiter durch übermäßge Nach-Verdichtung verschärfen? Denkt das Bezirksamt. – Also bitteschön: Investoren, nehmt Platz. – Keine Angst: für klima- und sozialverträgliche Bebauungspläne haben wir kein Personal.   

Die Käufer der Gentrifizierung erwerben weder Solaranlagen auf ihrem Dach noch das bei Neubau notwendige Nullenergiehaus, noch einen Stellplatz (real haben ca. 50 Prozent wohlhabender Leute ein Auto). Zukunftsfähiges Bauen 2020? CO2-Emissionen gehen auch mit geplanter Fernwärme rasant weiter, ebenso der Kampf um Straßenstellplätze. Das soziale Klima im öffentlichen Raum wird noch rauher, Dank unersättlicher Verdichtungspolitik. Grün auf dem Grundstück ist auf Vorgarten und Ränder der Mini-Hoffläche reduziert – im Internet-Prospekt garniert mit Phantombäumen, die es nicht gibt.

In die Zukunft geschaut:
Der Effekt auf die Berliner Wohnpreissituation ist absehbar katastrophal. Sollte ein künftiger Eigentümer seine düstere Wohnung nur als Geldanlage meinen und mit einer Amortisationserwartung von 30 Jahren vermieten, dürften Mieten von netto kalt über 20 Euro pro Quadratmeter im Monat den Berliner Mietspiegel drastisch in die Höhe treiben. Neubau unterliegt nicht dem Mietendeckel!

Sehn’se dit is‘ Berlin 2020
paul fledermaus

2 Kommentare auf "Goldene Zeiten – Gentrifizierung in Moabit für gehobene Kreise"

  1. 1

    Ende 2016 meldeten Mieter*innen den Verkauf des Hauses an eine Projekt Bestand 8 GmbH am Kudamm:
    https://moabit.crowdmap.com/reports/view/423
    Bereits 2017 gab es eine Baugenehmigung für Aufstockung und Lückenschluss in den Listen, 2019 nochmal und 2020 im März für den Aufzug, der für das Hinterhaus sehr ungewöhnlich in der Hausecke zwischen Seitenflügel und Quergebäude untergebracht wird
    https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/bau-und-wohnungsaufsicht/artikel.685362.php

    Das Haus gehörte der DKW-Gruppe, die auch andere Immobilien in Moabit, wie z.B. die Spenerstraße 4-6 aufgekauft hatte um dort in Eigentumswohnungen umzuwandeln und nachzuverdichten. Anscheinend haben sie dieses Haus weiterverkauft.
    Bei North-Data kann man den Verlauf der verschiedenen GmbH-Namen, Sitze und Geschäftsführer verfolgen:
    https://www.northdata.de/Essener+Stra%C3%9Fe+23,+23A+Grundbesitz+GmbH,+Berlin/Amtsgericht+Charlottenburg+%28Berlin%29+HRB+209834+B

    Aber die Unternehmensbroschüre der DKW Gruppe ist dann wirklich ein Witz!
    Schaut Euch die Seite 8 an:
    https://dkw-gruppe.de/wp-content/uploads/2020/06/200602_DKW_UB20.pdf
    Vermutlich haben die die Essener Straße 23+23A mit der „Projektentwicklung“ weiterverkauft, auch wenn die Pläne jetzt anscheinend noch stark geändert wurden.
    In der Broschüre, wird als Referenzen sowohl die Essener 23 und die Spener 4-6 angegeben und zwar unter „abgeschlossene Projekte“!!
    Die Situation in der Spener 4-5 könnt ihr hier und in den ganzen Anfragen in der BVV nachlesen:
    https://moabitonline.de/31324
    Leerstand, Verwertungskündigungen, Rechtsstreitigkeiten, keine Genehmigung für Lückenschluss, unzumutbare Zustände für die Altmieter*innen u.a. wegen Überbelegung mit Bauarbeitern in den „wiedervermieteten“ Wohnungen, was die Abteilung Zweckentfremdung des Bezirks Mitte für einen Teil der leerstehenden Wohnungen verlangt hatte ….

  2. 2

    Frank Bertermann hat aufgrund des Artikels eine schriftliche Anfrage zur Verdichtung auf diesem Grundstück gestellt (Antwort muss noch kommen):
    https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/ka020.asp?KALFDNR=3478

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